[新聞] 房市轉好？春風只吹「合理價」

房市轉好？春風只吹「合理價」

2011/11/25

開價合理、地段佳…30天內可成交；
條件差、開價高…起碼等三個月，很多根本賣不掉。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
年底結婚多、換屋多，向來是房市傳統旺季，沉悶已久的房市近來買氣也有轉好趨勢。但和以往不同，今年市場不再全面好，好的物件30天內可脫手，但條件較差的，多得三個月以上才找得到買主，很多則是根本賣不掉。

圖／聯合晚報提供

所謂好的物件，包括開價合理、地段佳、約20來坪的小宅等；至於要賣很久或賣不掉的，房仲業指出，開價高是最大因素，另外坪數35以上(總價拉高)就有困難，5、60坪的房子，現況顯示轉手的困難度相當高。
住商不動產近日調查台北市、新北市、台中市及高雄市等四大都會最暢銷與最滯銷物件，統計顯示，自9月以來，各地房屋銷售越來越兩極化，好的物件仍很搶手，但開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷的標的，出售機會也更渺茫。
其中台北市強弱落差最明顯，條件好的房子平均僅需22.3天不到1個月即可售出，但不好的滯銷屋，平均得花4個月。這情況在新北、台中、高雄也一樣，大致上，條件較差的物件，大多得多花近三個月的時間才能賣掉。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，北市房價高，民眾購屋原本就更為謹慎，想買房的人大多看屋已一段時間，好東西一出現，一看就知道，因此搶得也快，但相對的，面對價格高，條件不好的物件，現在就普遍有一種讓他跌下來再進場的心態，但北市屋主並不這麼想，因此這些物件很難成交。
另外觀察各地好賣屋也發現，北市好賣屋平均成交坪數為22 坪、新北市則是26坪，中南部約32、33坪左右，都屬總價帶較低的小宅產品，反觀滯銷屋，平均坪數明顯比暢銷屋大了很多，北市、新北市5、60坪以上的房子最難賣。
出現這種情況，業者認為主要是現階段經濟前景不明，房市主力又是首購族，購屋人對購屋負擔更為重視，在高房價的大台北，負擔較輕的兩房產品成為首選，在中南部因房價較低，30來坪的三房則是現階段市場主流。
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[新聞] 購地未移轉登記 仍應併遺產課稅

購地未移轉登記 仍應併遺產課稅

2011/11/08

【經濟日報／嘉義訊】嘉義市溫先生問：被繼承人購買土地，迄死亡時尚未辦理移轉登記，應如何估價申報課稅？
南區國稅局嘉義市分局答覆：被繼承人生前購買的土地，雖然在死亡的時候，還沒有辦理所有權移轉登記，如經查明該買賣行為確係被繼承人所為並且不是虛偽買賣，則基於買賣關係存在，他有請求登記的權利，這項債權屬於「有財產價值的權利」，應在死亡時併入遺產總額課稅，其價值可按死亡時請求標的公告土地現值估價。例如：甲君於100年3月25日購買土地總價款為1,000萬元，其公告現值為400萬元，並已全數支付，但還來不及辦理過戶於100年4月10日去世，故繼承人可申報甲君有債權400萬元。但若被繼承人死亡前買進公共設施保留地，到死亡時尚未辦竣移轉登記，所遺「請求移轉登記公共設施保留地之權利」，經查得實際成交價低於公告土地現值者，以實際成交價估算債權價額，確無法查得者，債權價額則以公告土地現值估算。
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[新聞] 三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

2011/11/09

【經濟日報／稅務問答】屏東縣瑪家鄉王小姐問：被繼承人遺有三七五租約土地，遺產價值如何計算？
南區國稅局屏東縣分局答覆：依據財政部67年8月2日台財稅第35163號函規定，被繼承人所遺留土地訂有三七五租約，則土地價值應該按照土地公告現值三分之二來估價。例如三七五租約土地公告現值為30萬元，那麼土地遺產價值為20萬元。若有任何疑問歡迎撥打免費服務電話0800-000-321洽詢。
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捐贈土地 可別低買高報

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[新聞] 捐贈土地 可別低買高報

捐贈土地 可別低買高報

2011/11/08

【聯合報／記者賴昭穎採訪整理】李小姐問：我先前花了60萬元買一塊土地，捐給某鄉公所，並以土地的公告現值200萬元列報捐贈扣除額，結果被國稅局認定虛報140萬元扣除額，除了補稅還被外加1倍罰鍰。請問，捐贈土地給政府抵稅的價值應如何申報才合法？
資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：所得稅法規定，捐贈政府可享「捐多少、抵多少」的好處；但如果是捐贈土地，抵稅價值的認定就有優先順序，首先是土地取得成本，其次為如果拿不出成本證明，則以土地公告現值的16%計算捐贈價值。
重點是，不能以土地公告現值列報捐贈價值，除非是財政部核准的特殊狀況，否則統統會被國稅局連補帶罰。
以妳的案子來說，合法的報稅方式是把當初買地的成本證明準備好，列報60萬元的捐贈扣除額。如果妳提不出買地成本證明，國稅局會依公告現值的16%計算捐贈額，等於只有32萬元（200萬x16%），比買入成本60萬元少，形同「高買低報」，享受不到節稅的好康，怎麼算都划不來。
妳用土地公告現值列報捐贈額，更是大錯特錯。因為財政部從民國93年開始，為防堵有人利用公共設施保留地的公告現值遠高於市價的「好處」，大量捐贈公設地給政府，達到「低買高報」的節稅目的，因此除了嚴格追查捐地節稅，也規定如果提出不買地成本，才能以公告現值的16%列報捐贈價值。
不只是捐贈土地抵稅，許多民眾賣房子申報財產交易所得稅，也都會以財政部公布的所得率計算所得報稅；事實上，這樣日後還是可能收到補稅單。
因為依規定財政部訂出的所得標準只有「補充作用」，除非拿不出當初買房子的成本或賣房子的收入證明，才能依財政部標準計算所得；也就是說，如果日後被國稅局掌握買屋賣屋的相關金額，就得依實際交易價格計算所得補稅，但不會罰鍰。
（資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌口述）
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三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

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[專文] 「林口王」在台北玩百億大案

林口王」在台北玩百億大案

「

姚連地靠「二○％人脈學」闖房市

• 撰文 / 
• 趙曉慧
• 出處 / 今周刊605期
•  
• 2008/7/23
• 
  
• 三年前一年平均只推幾億元建案的林口小建商，轉戰台北市精華區，連買三塊黃金美地，推案量足足是在林口推案的六倍！台北市「好地大家搶」，小股本的亞昕開發能夠擊退眾建商取得好地，靠的就是姚連地「二○％人脈哲學」。

小心操作財務槓桿／大膽獲利

 

外資在台北四處收購黃金商辦之後，又將眼光放在土地開發案，近期就看上台北市南京東路「六福皇宮」對面一千坪的黃金地段，但一打聽之下，才知竟已被一家不太知名的建商拿下。究竟是誰獵地的眼光好到連外資都佩服？

這塊價值四十億元的土地原來是「亞昕開發」與近年來因蓋「帝寶」而轟動房市的宏盛建設合資買下。亞昕二年多來還取得中山北路、南京東路及松江路口土地，三塊黃金地的金額共約六十億元，而亞昕幕後的操盤手就是「林口王」││亞昕開發董事長姚連地。二十年來，他在林口蓋了近三十座建案、約二千戶，一年平均推案一百戶，一年約二十億元案量，占林口房市近四成。能夠站穩林口房市，是因為他保守，不像一般建商放手狂賭。

「景氣好的時候，我最多推三、四案，景氣不好就只推一案。一個案子賣到八成之後，我才推第二個案子，把風險降到最低。」二十年來，姚連地安然度過了亞太金融風暴、九二一地震、ＳＡＲＳ疫情等不景氣風暴，維持損益兩平。

但在二○○五年前後，當遠雄、宏泰、寶佳等建商搶進林口推案時，這位林口王卻放棄他信奉二十年，偏安林口的保守哲學，反而到戰況最劇烈的台北市中心競爭角逐。姚連地表示：「台北市的房屋供不應求，推案的利潤比在林口還要大。我還想蓋地標型豪宅，以後可以跟孫子說這是阿公蓋的！」除了維持生存外，姚連地也想趁這一波房地產的景氣壯大身家！

看好北市精華路段／交陪買地

 

決定轉戰台北市之後，姚連地把公司遷到敦化北路商圈，搬進宏盛建設的舊辦公室。他在台北市「非好地不推案」，敦化、仁愛、中山北路是他的首選，其次是南京、忠孝、信義、和平等路段。

 

在台北市買地要靠銀彈實力及土地整合能力，亞昕股本才六·二億元，又是新來的「菜鳥」，怎麼取得地主的信任、吃下精華土地？又要如何與華固、國泰、新光、元利、南山人壽等大鯨魚競爭？姚連地靠的就是他的腰夠柔軟、不樹敵，以「有錢大家賺」的方法營造人脈。

 

他很喜歡交朋友，只要對方有才幹或有投資財力，他就會主動請益或募資，就連承包亞昕建案的上、下游包商，也都成為他的金主群，透過朋友結成綿密的人脈網絡。透過這條網絡，姚連地能夠與宏盛、興富發等上市櫃公司合作開發，不僅是因看上對方的資金及開發實力，同時也認為有助提高亞昕的知名度。

 

在南京東路上，姚連地竟然能夠接連吃下兩塊地。據了解，這兩塊地的地主們相互重疊，別的建商上門買地，多半是一次買斷，只與地主做一次生意，但姚連地卻讓地主在他身上賺好幾次，除了這一次土地買賣之外，還邀請地主們入股亞昕開發或是談合建。

 

在與宏盛合作的過程中，姚連地一開始要求占股六○％，但宏盛也要六○％，為了取得共識，許東隆特別與姚連地闢室密談，僵持了一個多小時之後，最後姚連地讓步：「我認識你十幾年了，你那麼支持我，我就還你一個人情。」許東隆說：「姚連地就像一塊海綿，看到機會就會掌握，膽大心細、借力使力，很會整合人脈與金脈，但做生意還是會保留二○％的朋友情誼。」

 

原來，保留二○％的朋友情誼，不吝於分享利潤，就是姚連地經營人脈網路最重要的黏著劑。當其他建商做完一次生意就吃乾抹淨走人，姚連地卻是把所有的人都變成合作夥伴，讓雙方的關係細水長流。

為了趕上這波景氣，又看準兩塊黃金美地穩賺不賠，他放大財務槓桿，在南京東路及松江路口推出「新東京宅」。公開之前，姚連地就先將部分樓層及土地變現四億元，當作買六福皇宮對面土地的部分資本。

 

姚連地更進一步玩起借殼上市，二○○六年入主營運欠佳的「捷鴻資訊」，轉型房地產開發商，逐步減資打銷虧損、私募現增，營收獲利已經改善。今年六月易名為「力昕建設」，並由姚連地擔任董事長，兩家公司將逐漸邁向合併，繼續在股市中募集資金以作為買地的資本。

 

姚連地今年案量估計達一百一十億元，明年與宏盛合作推出的六福皇宮豪宅案，總銷將達一百七十億元。這些案量，足足是他在林口時期的六倍！

 

三年前一年平均只推二十億元建案的林口小建商，今後將在台北市精華區玩起百億元大案，如何穩健地操作財務槓桿，正考驗姚連地的經營能力。

http://www.businesstoday.com.tw/v1/content.aspx?a=W20080700170&p=1

[新聞] 林口麗林市場完工了 下月招商

林口麗林市場完工了 下月招商

【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】 2011.11.09 02:27 am

新北市政府在林口區新建結合羽球場、活動中心的「麗林公有市場（市12）」終完工。工務局昨天宣布這項喜訊，表示目前正辦理市場使用執照，區公所在下月24日招商後，一個月內完成進駐啟用，恰可趕上農曆過年前的採買需求。 新北市府去年經市議員蔡淑君建議，在林口利用臨時停車場空地新建「市12」、「市16」兩棟多功能公有市場，兩座市場不但外型新穎，也是新北市目前「唯二」綠建築公有市場。 工務局長高宗正說，林口近年發展迅速，上月已達8.6萬人口，為了強化生活機能，因此在麗林國小旁的公園路興建麗林市場，雖然尚未啟用，但因造型新穎，有如新地標，常有民眾駐足觀賞。 麗林市場為地下二層、地上四層，地下室為停車場，一、二樓為超市，三樓為活動中心兼羽球場、會議室，四樓為電梯機房，附近有九陽香波等大型社區。市場原訂今年5月完工，因旁邊有公有地堆放土堆，市府變更設計施作10公尺寬的綠地通道，因此延後完工。 【2011/11/09 聯合報】

全文網址: 林口麗林市場完工了 下月招商 | 大台北 | 地方新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/6705592.shtml#ixzz1dBz1xW4o
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[新聞] 台中七期標新高 每坪236萬

台中七期標新高 每坪236萬

中央社 – 2011年11月8日 下午8:21

（中央社記者陳靜萍台中8日電）台中市進行抵費地標售，被認為地王的惠中路、市政路口，投標的建商殺紅了眼，以新高價一坪新台幣236萬元標出，看到抵費地交易的景象，多名建商表示，顯示台灣房地產仍熱絡。

這次參與台中市抵費地標售的總投標單共188標、標出金額達101億元都創歷年來新高，而聯聚建設搶下3標共2366坪，豐邑建設2標共40億元，是2大贏家，其中以一坪236萬元新高價拿下175地號的就是豐邑建設。

台中市七期這次共有10塊抵費地標售，鄉林集團董事長賴正鎰指出，七期的土地愈來愈稀少，價錢不斷飆高，但得標價格「超出預期甚多」，以175地號標到價格來計算，以容積移轉獎勵加上建築成本換算，未來當地房價每坪至少超過43萬元。

總太建設總經理沈瑞興表示，若以這次標出河南路惠民段95地號每坪160.5萬元來觀察，未來開發每坪房價也要45萬元以上，因此儘管在奢侈稅發威以及歐債危機未除的雙重威脅下，台中市新市政中心房價跌幅也有限。

另外，這次商業用地也以高價標出，賴正鎰觀察，除豪宅外，商業不動產在七期也變得愈來愈熱門，這次台中市政府抵費地投標，共吸引了181標次投標，多數都是大型建商，顯示房地產業在經過10年榮景後口袋仍夠深，房市要出現明顯下跌的空間短期間不可能。1001108

http://tw.news.yahoo.com/%E5%8F%B0%E4%B8%AD%E4%B8%83%E6%9C%9F%E6%A8%99%E6%96%B0%E9%AB%98-%E6%AF%8F%E5%9D%AA236%E8%90%AC-122108800.html