[新聞] 華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.08.22 11:19 am

華固董事長鍾榮昌。 記者高智洋／攝影 華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。 華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。 華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　 鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。以下為專訪紀要： 問：近來全球經濟動盪不安，對台灣房市影響為何？ 答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。 但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。 圖／經濟日報提供 問：房市景氣是否有泡沫化危機？ 答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。 仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。 我說實話，現在房市景氣已在循環的高點，必須注意。房市一定有好有壞，才比較健康。很多人用香港經驗為例，期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水，但台灣跟香港畢竟不一樣，香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗；而且，明年有大選，兩岸關係仍有變數。 不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。 房市物件價格 兩極發展 問：房市未來發展為何？ 圖／經濟日報提供 答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。 問：營建業除面臨景氣可能的變化之外，如今還有哪些挑戰？ 答：北部業者最大的挑戰，應該就是可開發土地愈來愈難取得。台北市地窄人稠，土地資源本就稀少，若有土地要釋出，賣價多是天價，你出天價買地，當然就有較高的風險。 圖／經濟日報提供 現在很多建商轉進都市更新，來拓展新領域，但都更往往曠日費時，除花很多心力整合之外，到了公部門那一關，通常又很慢。 另外，IFRS將上路，以前大家能用完工比例法入帳，以後只能用全部完工法，營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來，營建業雖面臨很多新挑戰，但最近大家的體質都不錯，我認為只要負債比在80%之下都算安全，即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。要注意的是，營建業的預收房款也算負債，扣掉這一部分，如今多數同行負債比都不算太高。 賣屋變法圖強 先建後售 問：因應外在挑戰，華固經營策略如何調整？ 答：過往華固為了累積資本、讓公司健康成長，採取快速推案、快速回收的策略，追求高周轉率，一個建案從土地取得到完工交屋，常常只要兩年半，而且我們一直秉持「零餘屋」的原則，某方面來看，華固有點像製造業、尤其是電子公司，快速銷售，盡量零庫存。 這也讓華固的資本淨值，由七、八年前的10幾億元，成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去，到第二季為止的淨值約105億元。 以前我們一拿到建照，就先預售，常常很快就clean（清空）。以後建照到手後，將會先動工，然後視情況銷售，等到完工後，再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後，分配華固的入帳來源，讓業績表現較為平穩。 問：華固今、明兩年的推案狀況？ 答：今年華固推出的都是商辦案，位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷，總價20.45億元，也正興建中，依照完工比例法入帳中。 【2011/08/22 經濟日報】

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[新聞] 房市下半年 多重難關待闖

房市下半年 多重難關待闖

2011/08/19

【聯合晚報╱嚴雅芳】近期房地產市場出現量縮，不僅7月建物買賣移轉件數遞減，受股災影響，建商推案也縮手，根據住展雜誌統計，今年的928檔推案量達1407億元，出現近5年來的第二低量，顯示美債風暴突如其來的影響，已讓房地產市場的供給方產生戒心，法人認為，由於大摩已調降台灣今年及明年GDP預估，加上股市由高點下墬，樂觀來看，房市可能維持價穩量縮，但悲觀來看，若股市持續下跌，下半年也可能走向價跌量縮的窘境。
根據統計，7月建物買賣移轉件數較上月遞減，尤以北市衰退20%最嚴重，新北市也較上月呈現減少趨勢，月衰退11.27%。由於7月數據主要反應6月買氣，因此，市場認為，主要是5月規避奢侈稅引發拋售潮，並造成6月成交量萎縮，但未來幾個月建物買賣移轉件數是否持續萎縮，是房市關鍵。
另外，觀察今年的928檔期，推案量達1407億元，是近5年928檔期的次低量，不僅不及同樣是大選前一年的96年推案量1713億元，也不及97、98年的1500億元之上，僅優於去年的1084億元。受到股市崩跌千點加上美債信風暴影響，市場不確定因素大增，不少建商選擇延後推案，讓今年的928檔期推案不如預期。而房地產市場往往是「量先價行」，推案量不如預期顯示建商態度轉趨保守，房價想再衝高將面臨壓力。
大摩下修台灣今明年GDP預估，大摩認為，台灣無法從全球經濟下滑中獨善其身，尤其台灣有超過50%以上是出口到已開發國家，因此將台灣今年及GDP預估值由原先的5%降至4.2%，明年則由4.3%降至3.6%，法人視為不利房產下半年。
房地產兩大檔期分別為329檔期和928檔期，今年因遭逢奢侈稅效應，導致329檔期行情失靈，而緊接而來的928檔期又碰上全球股災和台灣GDP恐下修窘境，讓原先樂觀的推案量陣腳大亂，法人認為，今年928檔期是否仍可期待，與股市表現息息相關，若台股繼續破底，房市也很難獨善其身。而另一方面，房產也是景氣的火車頭產業，一旦房價開始下跌，恐讓經濟成長與房市陷入負向循環。

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[新聞] 社會宅、合宜宅 納入住宅法

社會宅、合宜宅 納入住宅法

2011/08/17

【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導】
平抑高房價，政府再出招，行政院昨（16）日審查通過「住宅法」部分條文，以法保障，未來當房價過高時，政府可興建只租不售的「社會住宅」，供弱勢族群居住；也可興建「合宜住宅」。現代住宅則未納入。
內政部研議「住宅法」草案長達12年，近來台北都會區房價飆漲，成為十大民怨之首後，馬政府6月開徵奢侈稅後，決定再推出「住宅法」，當房價飆高時，可興建合宜住宅平抑房價，以及保障弱勢族群的居住權利。
行政院政務委員李鴻源昨天召開跨部會會議審查「住宅法」草案，通過部分重要條文，一旦「住宅法」上路，「國民住宅條例」同步廢止，走入歷史。政府將拚立法院下會期通過，希望今年實施。
草案並首次納入育有未成年子女三人以上者，可優先享有住宅補貼、社會住宅等，以鼓勵生育。
社會住宅是指政府興辦或獎勵興辦，專供出租，並提供適當比例出租給特殊身分者，例如育有未成年子女三人以上者、低收入戶、特殊境遇家庭等。合宜住宅是指政府招商投資興建，以政府所訂平準價格，優先出售給一定所得以下無自有住宅家庭，並提供適當比例出租給一定所得以下無自有住宅家庭或個人。
行政院官員表示，社會住宅一定比例將以混居方式，提供弱勢戶居住，避免標籤化，雙北市目前已決定興建五處社會住宅，最快102年可以推出；合宜住宅已選定機場捷運林口A7站區和板橋浮洲二處，最快102年底或103年完工；合計至少提供1萬戶以上的合宜、社會住宅。
未來中央、地方政府為健全住宅市場、辦理住宅補貼，得設置住宅基金。協助一定所得以下家庭或個人獲得適居的住宅，政府得補貼住宅貸款利息、租金或修繕費用。
不過，內政部原草案規定信用保證基金得提供特殊身分者，例如育有未成年子女三人以上者、低收入戶、特殊境遇家庭等，一定成數貸款保證，則遭到刪除，官員指出，相關部會認為易引發爭議，決定回歸市場機制。社會住宅興建或營運期間，也可減徵地價稅。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 張金鶚：量縮價挺 房市後市看跌

張金鶚：量縮價挺 房市後市看跌

2011/08/15

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】近來房地產一手市場推案量大，各家業者都大打廣告，業內人士昨（14）日表示，推案量大與廣告量大，並不代表房市真的很熱，而是因為近日國際經濟情勢詭譎，建商與代銷業者都不確定房市後勢，明年初又有選舉等干擾因素，因此把握明年總統大選前的時間，希望能賣多少、算多少。
奢侈稅上路至今，不論官方或民間統計都顯示，房市交易量明顯萎縮，但各家建商仍積極推案，甚至開出高價，近來廣告量也不受農曆7月影響，持續攀升。
房市專家、政大地政系教授張金鶚昨天指出，近來房市呈現「量縮價挺」格局，賣方仍堅持開高價，但買方不一定買單，但這種情況不會一直持續下去。
張金鶚分析，對建商與代銷業者來說，上半年該推卻因奢侈稅而未推的建案，近來都陸續登場，因為明年選舉後變數更多。他強調，很多業者都是「頭都洗下去了、只好撩下去」，才使近來推案量與廣告量都爆量。
張金鶚認為，近來歐美經濟情勢不佳，短期難已復甦，對台灣房市來說，會有間接的衝擊。台灣房市過去幾年榮景是由資金行情推升，且房市與股市連動性高，近來全球股市臉綠，也會削弱資金動能，讓房市買盤變弱。整體來看，台灣房市從高點反轉向下的機會愈來愈大，民眾宜保守看待。

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[新聞] 不畏奢侈稅效應 桃竹房市成交量增

不畏奢侈稅效應 桃竹房市成交量增

2011/08/15

【網路地產王／綜合】
奢侈稅打亂房市，哪一區最不受影響？答案揭曉，房仲統計大都會區的「家戶購屋比」發現，今年上半年僅北市與新北市受到奢侈稅衝擊，減幅 0.5%，房市最旺的是新竹和桃園地區，每百戶人家就有近4戶順利購屋。
■　新竹交易量增 中古大樓成主流
信義房屋統計，區域購買力道的「家戶購屋比」，新竹地區2010上半年，每百戶人家約有3.6戶購置房屋，今年增加到4戶購置房屋，區域購買力道相當強勁。根據新竹科學工業園區統計，2009 年 1 月金融海嘯後，竹科還籠罩在無薪假的陰影時，當時園區就業人口約12.7萬人，今年6月最新統計，園區就業人口已達14.6 萬人，較金融海嘯時增加近 2萬人。
房仲說，新竹房市與科學園區景氣連動相當大，今年上半年景氣好，加上許多園區客均為外來人口，一段時間就有成家需求，開始由租轉買，近期明顯感受到竹科的結婚購屋需求相當強勁，支撐當地自住買盤。不過奢侈稅後的市場確實產生一些變化，市場上預售換約與新成屋的轉手量變少，反而屋齡10多年的舊大樓社區成為市場上的購屋主流產品，總價新台幣400萬元到800萬元的舊大樓，是現在首購比較偏好的產品。
■　用時間換取空間 北客轉移桃園居
至於桃園縣今年上半年平均每百家戶有 3.6戶買屋，較去年同期多出0.3個百分點。金融海嘯後桃園就業情況改善，官方統計資料顯示，去年下半年比2009年上半年，桃園縣多出4萬個勞動人口。
信義房屋桃園中正店店長楊尚偉指出，桃園房價遠比台北市與新北市便宜，且生活機能成熟、購屋負擔輕，有不少台北外來客以「通勤時間換取購屋空間」，台北買套房的費用在桃園可住三房，整體來說，在就業機會增加、房市正向發展與百年結婚潮的帶動下，桃園上半年房市受奢侈稅影響有限。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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[新聞] 928檔期推前 推案2800億破紀錄

928檔期推前 推案2800億破紀錄

2011/08/15

【網路地產王／綜合】
預售屋最重視的928大檔期，可能出現推案爆量？業界預估，下半年，北台灣都會預售屋推案規模，可能創下2,800億元的歷年同期的最大量，銷售業績是否同樣亮眼？也格外引發矚目！
■　鬼門關後猛推案 競爭激烈恐爆量
由於明年總統大選，和立委合併提前在1月14日投票，加上藍綠選情緊繃，各大建商和代銷公司，最近紛紛決定把今年928檔期、雙十節黃金檔期兩檔的預售屋推出時程，往前挪到農曆鬼月後開打，鬼門關後，預售建案可望爆量噴出，競爭激烈，不難想見！
信義房屋代銷部協理何胤諭表示，根據調查下半年北台灣推案量可望爆量2,800億元，全年估計將達6,000億元。主要是2010年5月央行採取一波波打房政策，延後一波既定推案量到今年，今年3月又碰到奢侈稅衝擊，造成遞延推案到下半年，才會出現這種榮景。
■　後奢侈稅時代 代銷:買盤趨健康
甲山林廣告協理徐永仁表示，進入後奢侈稅時代，北台灣都會區預售房市買盤已更健康理性，股市獲利了結，游資也逐漸轉進房市，因此業界預期，8至11月是今年全年買氣最佳的好時機，建商和代銷趁此機會，強力推案！從7月中旬以來的下半年，眾案齊發，即可顯現出業界對於房市的信心度，代銷業者認為，因為房市在後奢侈稅、後自由行時代，已趨於健康穩健，甚至看好2012後台北更有機會開出「國際盤」，因此最近2周買盤衝出，作好萬全準備推案。
目前最熱門的指標大案，台北市要看「明日博」、新北市將要觀察「遠雄左岸」。總銷250億元的忠泰、長虹建設「明日博」，每坪開出160萬元的區域天價，開賣2週，據悉已簽約5成；新潤建設新莊百億「都峰苑」、遠雄桃園八德40億元「遠雄愛菲爾」、三圓建設40億元新店「養心殿第2期」等，也都是指標，能不能開出紅盤？備受矚目！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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[新聞] 鬼月沒在怕 北台灣推案量破千億元

鬼月沒在怕 北台灣推案量破千億元

2011/07/30

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

建商推案不受鬼月影響，今年推案量突破一千億元，是近5年來相對大量。 本報資料照片／記者梁任瑋攝影

奢侈稅上路後，建商多認為利空出盡，推案也加速，繼前兩個月爆出1200億元大量後，明天（31日）農曆鬼門開，住展雜誌統計，今年7月31日到8月29日的農曆鬼月，單月推案量也一舉突破千億元，達1061億元，房市顯然不怕鬼。


其中，光是營建股上市櫃公司，至少囊括四分之一的推案量，估計約達2、300億元，堪稱區域行情指標。
住展調查，今年鬼月期間，案量超過10億元的中大型建案，共達30個，總推案量有1061億元，雖較去年鬼月期間單月的推案量1498億元，萎縮了29%，但仍為近5年來的相對大案量。

從區域來看，推案的熱門區域包括北市的中山、士林與北投區，新北市的三重、新莊、新店及淡水區，以及新竹的竹北地區。
大型開發商中以遠雄建設的130億推案量最大，其次是新潤建設的100億元，還有興富發建設的60億元、冠德的45億元、茂德建設的40億元，連宜蘭礁溪也有一個25億的大案。
住展表示，今年鬼月推案量不如去年，但相較於往年並沒有明顯減少，顯示建商已相當程度回復樂觀；由於鬼月結束後，年度推案的重頭戲「928檔」緊接而來，鬼月的銷售情況也將是市場觀察重要風向球。
市場人士表示，由於預售屋不受農曆鬼月諸事不宜、入厝不宜的傳統禁忌影響；且上半年許多建案因奢侈稅延遲推案時機，鬼月反而逆勢爆出大量，成為春節後、第二波的年度推案高峰，因此今年鬼月反而是淡季不淡。
成屋市場方面，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，鬼月對房市的影響已微乎其微，大多數的民眾也不會忌諱，並有很多化解方法，算是慢慢走入歷史。
目前客戶也不再談奢侈稅，稅制影響漸平淡，他說，「有時候政策比鬼還厲害。」永慶房仲協理黃增福也認為，目前自用與換屋族維持一定水準，成交量也慢慢回溫中。

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