[新聞] 不動產交易 實價課稅

不動產交易 實價課稅

2011/10/04

【經濟日報／記者楊文琪、陳美珍／台北報導】 馬英九總統昨（3）日表示，建構不動產交易實價登錄制度後，將逐步落實「實價課稅」。財政部擬多管齊下，利用實價登記區域交易資料，在土地增值稅、房屋稅、地價稅及所得稅，推動實價課稅制，買賣及持有非自用住宅者的不動產稅負會逐年調升。

圖／經濟日報提供

馬總統舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會，主題為公義社會與廉能政府，並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出，政府將逐步落實不動產交易實價課稅，這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。
社會公義六大施政主軸，其中居住正義部分，馬總統強調要增加住宅供給，打擊短期炒作房地產，實施「奢侈稅」外，還有其他措施。
馬總統指出，推動限期建築及課徵空地稅；建構不動產交易實價登錄制度，資訊透明化，並配合實價登錄制度的建置，逐步落實不動產交易實價課稅，以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營，建置成交案件資料庫。
財政部指出，交易資訊透明化是實價課稅極重要的一步。
財政部將協調地方政府依據實價登記的交易資料，加速反映公告價格與市價的差距，促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅，都能趨近市價課稅。
不過，財政部強調，採實價課稅原則，並不會導致自用住宅持有者稅負增加。高層官員表示，自用住宅土地及房屋的低稅率優惠不變之外，未來若涉及稅率或稅基調整，導致租稅負擔上升時，也會特別考慮排除自用住宅。
配合政府黃金十年國家施政願景，財政部也將配合檢討不動產稅制，非自用住宅的一般用地的累進稅率，將會合理調高。
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以房養老 政院明年開辦
房產實價課稅 地主衝擊最大
學者：實價課稅 要有五年緩衝期

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[新聞] 房產實價課稅 地主衝擊最大

房產實價課稅 地主衝擊最大

2011/10/04

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】 針對實價課稅議題，多數房地產業者認為，若無配套措施，市場必會陷入一陣混亂，有業者直言，實價課稅對地主衝擊最大，地主要繳更多的稅，如果轉嫁到土地價格上，房價恐怕會被墊高。
遠雄企業團董事長趙藤雄說，台灣的自有住宅有近800萬戶，若加上商用不動產，約1,000萬戶不動產，這些不動產當初都沒有登錄實際取得成本，未來又該如何評斷實價？
興富發建設董事長鄭欽天則呼籲，對於實價課稅議題，政府應先召開公聽會，聽取眾人意見；他認為，過往依照公告現值課稅，因為公告現值與市價還有一段落差、有調整的空間，政府可透過每年調高公告現值、逐步增加稅收。
永慶房仲集團總經理廖本勝說，實價課稅的依據應該是實價登錄，全台每年交易量約40萬戶，占既有自有住宅戶數約5%，也就是說，約要20年後才能達到100%的自有住宅都有實價；實價課稅若要執行，至少得在實價登錄上路十年後，才較有可行性，假如貿然實施，市場必有混亂期。
有一說是政府可能依照區域成交行情來評判實價，但廖本勝認為，每一間房子的價值都不同，即便是同一棟大樓，也會依照樓層、屋況而不同，若用區域行情估實價，實在不公平。
甲山林董事長祝文宇也覺得，實價課稅對地主的影響最大，以後地主要交更多的稅，勢必會轉嫁到土地售價上，建商要花更多錢買地，房價因地價墊高、當然也就會跟著上揚，造成反效果。
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以房養老 政院明年開辦
自用住宅 十年內不加稅
學者：實價課稅 要有五年緩衝期

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[新聞] 10年後買房？ 8成首投族沒信心

10年後買房？ 8成首投族沒信心

【聯合晚報╱記者嚴文廷/台北報導】 2011.10.02 02:57 pm

由大學學生社團組成的首投族國政觀察團，今天下午公布第一次的首投族民調結果，顯示首投族擔心以後買不起房、還不起就學貸款，即使畢業十年與五年後，這兩個夢想依舊很難實現。 目前就讀大學的學生，明年1月幾乎都是第一次投票選總統。首投族國政觀察團的民調結果指出，畢業十年後，能否在台灣買房置產？65%的首投族認為「沒有機會」，回答「稍微沒有」的，也高達16%；合計81%的首投族，對於自己十年後買房沒信心。 另外，有申辦助學貸款的學生，五年後是否能還清？41%回答不可能、23%回答非常不可能。換言之，64%的學生辦了助學貸款，但五年內沒信心可以還清。 首投族國政觀察團團長陳乙棋表示，這個調查充分顯示，首投族對於目前的薪資水準沒信心，甚至不抱太大期望，五年內要還清40萬元以內的助學貸款，根本就是不可能的任務，更別說買房子，高達8成回答「不可能」，就是最好證明。 陳乙棋強調，首投族不願意謾罵，只希望候選人能提出真正的議題，尤其是年輕人最關心的貸款、房價以及薪資問題；未來首投族觀察團還將繼續針對民生議題進行民調，並公布更多的數字提供給總統候選人參考。 首投族國政觀察團今天下午並舉辦座談。陳乙棋表示，目前國民兩黨的候選人競選辦公室都以行程滿檔為由婉拒出席，但親民黨主席宋楚瑜會到場和首投族對談。 【2011/10/02 聯合晚報】

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[新聞] 東森董座王應傑：房市醞釀空頭

東森董座王應傑：房市醞釀空頭

2011/09/28

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

東森房屋董事長王應傑。圖／經濟日報提供

房仲公會全聯會創會理事長王應傑昨（27）日表示，近來房市買氣差，價格已有鬆動跡象，明年總統大選不論藍贏或綠上，房價都會下跌，如今房市正醞釀空頭走勢的開端。
王應傑同時也是北橋建設與東森房屋董事長。他說，很多人都覺得若藍營贏了總統大選，房市就會又好起來，但他研判，頂多只會有兩個周末的慶祝行情，接下來又會繼續冷。他預期，未來房仲店頭起碼會倒五、六百家。
主要因為台灣房市已走了七年的大多頭，大台北房價高到連他都買不起，在政策性打炒房後，投機客又全面縮手，現在全球經濟更是動盪不安，種種因素都對房市不利。
王應傑透露，雖然現在的建案開價看似沒降，但實際成交價已下跌約5%，議價空間也高達15%，未來還會繼續跌，其中，又以「假豪宅」區域受挫最大，包括新莊、南港、淡水等地因土地供給多、餘屋量大的區域，也很危險。
他認為，除非兩岸簽署和平協議，房市才有轉機，但這也不過是房市最後一個大利多，接下來仍會進入正常的景氣循環狀態。
台北市代銷公會理事長王明成也表示，如果今年初房市表現的分數是90分，那現在只有60分。不過，他認為，利率續處於低檔、房市需求仍強，好地段的房價頂多跌3%至5%。
台北市建商公會理事長吳寶田則認為，房市未來表現會趨於平穩，價格則難跌，主因土地價格與建造成本都仍高。
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房市熊來了 購屋意願3年新低
國人購屋意願Q3新低 但仍看好房價

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[新聞] 蓋農舍變難 農地交易急凍

蓋農舍變難 農地交易急凍

修法嚴查起造人 8月成交剩5件

2011年 09月26日

【林帝佑╱台北報導】由於農地及預售屋不在奢侈稅課徵範圍內，農地成為資金避風港，在引發批評的狀況下，《農業用地興建農舍辦法》在7月修正草案出爐後，對農地興建農舍的起造人身分增加諸多條件限制，業者統計，全台農地交易量從百餘件急凍慘跌到將近零成交，8月僅存5件。

根據21世紀不動產統計全台農地交易狀況，1~2月成交狀況各約10件，3月卻暴漲到143件，持續到6月都維持在上百件交易，7月急凍剩3件、8月僅5件。 

違建「豪華農舍」

全國不動產董事長葉春智表示，年前養地的投資客在聽到《農》法規可能修正，便如同奢侈稅逃命潮一般，大量拋售，導致3~6月交易量暴漲，7月《農》草案確定更急轉直下。
《農業發展條例》於2000年1月實施，在此之前取得農地市場稱為「老農」，之後取得為「新農」，老農不管農地大小皆可興建農舍，但新農須取得大於756坪以上農地，持有滿2年後才可興建，許多老農擔心孩子繼承或投資客買方無法在2年內興建農舍，因此便以1~2坪的磚頭隨意搭建「狗籠舍」，新農再「增建」即可。而建商因土地取得便宜，興建集村農舍更有競爭力，也導致「豪華農舍」林立，有園藝造景、游泳池等違規使用。 

宜蘭量縮逾3成

永慶房屋宜蘭羅東店店長林永松表示，修正草案針對起造人身分嚴審，宜蘭農地買賣市場至少量縮2~3成。而沒拋售的地主則盡速興建完成，以免將來無法建造，此舉甚至連帶影響到營造業，「水泥、鋼鐵、板模等相關工人薪水都提高，工作量也都接到明年年中。」 

中市交易量居冠

中市是今年度農地交易量最大的區域，21世紀不動產台中12期加盟店店東賴炎飛表示，3月交易量暴增，主要還是因奢侈稅議題，賣方擔心受影響「全力倒貨」，但6月確定農地不會被課徵，7月委售量至少減縮5~6成，「目前以13、14期農地最多，但已為準建地，交易相當熱絡，以13期來說，價格從1年前每坪單價9~10萬元，漲到11~12.5萬元。」 

修法治標不治本

中華大學建築與都市計畫學系教授林政達表示，這次修法感覺仍是治標不治本，門檻拉高限縮資格，只會讓更有能力、更有資金的人擠進去，且進去的人通常都是要「亂搞」，後續管理問題才是最重要的。 

《農業用地興建農舍辦法》修正草案

項目：修正重點
資格審查：
．須無從事農業以外之專任職業
．個人全年所得除農業收入以外，低於50萬元
．申請人或其配偶不可自有可供居住之建物
建築線：須指定建築線或連接既成道路
面積：特定農業區，農舍用地面積不得超過165平方公尺（約50坪）
監造：須聘請建築師
興建：需要透過營造廠
資料來源：《蘋果》採訪整理 

http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33694238/IssueID/20110926

[新聞] 聞眼／實價登錄＝完全正義？＿

新聞眼／實價登錄＝完全正義？

2011/09/15

【聯合晚報／記者仝澤蓉／特稿】行政院今天通過「地政士法」和「平均地權條例」修正草案，確立買賣不動產實價登錄機制將上路，看似實現居住正義邁進一大步，其實這只是房價正常化第一步。接下來還有立院要過關，朝野要求落實居住正義的口號能否化為行動，仍待檢驗。而如果登錄失真、或是不能進一步以實價課稅，光靠實價登錄就認為實現正義，期望恐怕太過度。
購屋痛苦指數不斷攀升，尤其是台北都會區不吃不喝也要10年以上，才能買得起房子，房價資訊不透明，是導致房價如脫韁野馬般狂飆的主因，房地產學者專家一再呼籲要儘速讓房價交易資訊透明化，否則政府推再多的社會住宅，做再多的打房措施，對於平抑房價效果可能都有限。
購屋者都希望能在最公平的情況下，買到價格合理的房子，但不可否認的，不樂見不動產實價登錄的仍大有人在，今天行政院會是通過了地政士法和平均地權條例修正草案，但其中牽涉的利益角力，隱藏著運作空間，法案送進立法院之後，立委是否能照單全收? 或是在朝野立委攻防下，讓修正草案又有了全新的風貌?才是考驗的開始。
就算立委埋單，法案過關了，民眾期待的居住正義就實現了嗎? 事實上，在現行扭曲的房地產交易環境下，極有可能出現價格登錄失真的狀況，因此光靠實價登錄還不夠，如果能配合實價課稅，才能讓房地產價格以最真實的面貌呈現。
※延伸閱讀》
不動產交易未實價登錄 開罰
業者：確認「登錄實價」 一大考驗

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[新聞] 打炒房 威力大過奢侈稅

打炒房 威力大過奢侈稅

2011/09/05

【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】台北市若全面大幅調高房屋評定現值，抑制房市炒作威力將比奢侈稅還大。房屋評定現值不只計算房屋稅的基礎，也是設算房屋交易所得稅的基礎。房屋評定現值提高，房屋交易所得設算額也跟著提高。
出售房屋要申報房屋財產交易所得，併入個人綜合所得稅申報，依財政部公布99年度個人出售房屋之財產交易所得標準，台北市依房屋評定現值37%計算所得額。房屋交易所得稅最高適用稅率是14.8%。
如果房屋評定現值為200萬元，出售後依37%設算房屋財產交易所得，計算出的所得額為74萬元。若適用40%個人綜所稅稅率，也就是四成所得要繳稅，稅負是29.6萬元。
奢侈稅只針對非自用住宅課，最高稅率是15%，持有兩年以上就可以躲過奢侈稅。但房屋財交所得為普遍性，即是自用住宅也課，政府僅提供重購退稅優惠而已。
※延伸閱讀》
北市房屋現值 明年擬全面調高
閱報秘書／房屋評定現值

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[新聞] 新北環狀線5站區 周邊房價翻漲

新北環狀線5站區 周邊房價翻漲

2011/09/02

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】新北市環狀線第一階段工程日前動工，預計民國104年12月通車，房仲業統計，自2007年新北環狀線沿線各站從2007年規劃初期房價即應聲起漲，其中5個站區周邊住宅更是「麻雀變鳳凰」，其中幸福站一帶中古大樓，漲幅更已逾1倍。
5個站區分別是中和區的景平站、橋和站、中原站、板橋區的板新站以及新莊區的幸福站。
HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，雖然過去幾年環狀線房價已漲了一番，而捷運動工，施工區域也難免陷入所謂交通黑暗期，但細數目前幾條大台北地區捷運線，近日動工的新北環狀線房價仍在相對低點。
HouseFun好房誌近日統計新北市環狀線第一階段工程各新設捷運站近5年房價變化，其中以位於新莊思源路、幸福路口的幸福站增值最驚人，在新莊副都心、頭前重劃區推案拉抬之下，當地中古電梯大樓從2007年的每坪15.6萬元，如今平均成交價達31.4萬，漲幅高達101.5%。
另外包括板新站、景平站、橋和站、中原站等，近5年房價表現也都高人一等，而且後勢依舊看漲。以位於板橋板新路、中山路二段口的板新站來說，雖然周邊以老舊公寓為主，小環境較凌亂，卻能就近享受新板特區三鐵共構、百貨公司等機能，也因此不論是公寓、大樓或新成屋，近年上漲幅度都超過40%，目前大樓行情已來到4字頭。
另外橋和站雖然位於工業區內，但周邊「華中橋西側區段徵收開發案」備受矚目，由於該開發案擁有水岸景觀及近台北市的優勢，未來可能出現大坪數豪宅，未來推案價格勢必拉抬區域房價，目前大樓每坪均價雖從5年前的19.3萬元漲到26.2萬元，但後勢仍然看好。
同樣在中和區的中原站，位處板橋、中和交界，東南側為遠東科學園區，西側為積穗地區，擁有八里新店快速道路及北二高，加上區域人口密集，公寓、大樓的房價5年漲幅都超過38%，新成屋更是從2007年的每坪23.4萬漲到32.8萬，漲幅逾40%。

圖／聯合晚報提供

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[小辭典] 地上權住宅

小辭典／地上權住宅

2011/08/30

【聯合報／李莉珩】所有權人只有土地上建物（房屋）的所有權，但無法擁有土地。住戶只須繳納房屋稅，不須繳納地價稅；雖然省地價稅，但每年須交付「地租費」給地主（通常是財政部國產局），當做是土地的租金，地租費率通常是公告地價的5%左右。
由於地上權住宅只「買屋不買地」，因此售價相對一般住宅便宜，價位大多在區域行情的七成左右，入住門檻較低。不過，這類住宅向銀行辦理房貸，通常貸款成數較低。
另外，此類住宅因沒有土地所有權，在轉手出售時也不必繳納土地增值稅。

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[新聞] 馬提住宅政策後 大台北看屋客少了一成

馬提住宅政策後 大台北看屋客少了一成

2011/08/28

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】馬英九總統日前宣布其土地與住宅政策後，「實價登錄與課稅」幾已成藍綠兩黨競選的類似訴求。昨天逢周末看屋日，大台北各案場反應不一，有的說沒影響，有的來客量少了一、兩成；不過，民眾已習慣將這些政策，當成議價的工具之一。
冠德建設副總洪錦欽表示，最近在新莊、中和的建案，來客量都少了一成多，他認為，現在還「無感」政策影響，但幾周後應該會「有感」。
住展雜誌研發長倪子仁則說，兩黨的住宅政策感覺都是壓抑房價、對房市偏利空，加上股市不穩定，購屋族會先觀望，昨天周末的來客量約少了一、兩成，預期即將來臨的九二八檔期，價量也會有變化。
住商不動產主任徐佳馨指出，受政策與天候影響，昨天很多民眾取消看屋行程，買房心態轉趨觀望；而不管政府推什麼政策，客人也習慣利用相關話題，把這些政策當做議價工具。
三重「三千家」案場人員表示，昨天來客量少了一成多，雖民眾可能不太懂實價課稅等政策，但或多或少影響購屋者心理層面，「會想觀察看看在玩什麼。」
但也有業者認為市況並無太大變化，因兩黨政策不像奢侈稅那麼直接、壓抑房價也沒那麼明顯，後續還有待觀察。
遠雄集團副總蔡宗易表示，實價登錄的下一步就是實價課稅，不管持有房屋或買賣房屋，都需要多繳稅，的確會影響投資買賣房地產意願。

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[新聞] 總統：五大方向 落實居住正義

總統：五大方向 落實居住正義

2011/08/25 08:40

【經濟日報／記者蘇秀慧、徐筱嵐／台北報導】馬英九總統昨（24）日宣布，政府將透過修法，五大方向落實土地、居住及租稅正義。五大方向分別是土地改以市價徵收、不動產交易以實價登錄、加徵空地稅、推動住宅法立法，以及自用住宅不加稅。
馬總統並指示行政院協調房價偏高縣市，儘速清查囤地、養地，對於私有空地，逾期未建等，應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍的空地稅，或照價收買，遏止土地投機，紓解民怨。
實現居住正義，政府陸續開徵奢侈稅；推動合宜、社會住宅；加強不動產貸款風險管控；廢止暫停徵收空地稅行政命令等六大措施。馬總統認為 有必要進一步法制化，經過一年多來研商，上周五（19日）聽取內政部專案簡報後，正式拍板。
昨天由馬總統親自主持記者會，副總統蕭萬長、行政院長吳敦義、副院長陳冲、秘書長林中森、內政部長江宜樺、財政部長李述德和經建會副主委 黃萬翔共同出席。
馬總統說，近來土地徵收引起的抗爭，部分地區房價居高不下，造成貧富差距擴大，負責任政府必須扭轉不公不義現象。他深知改革會衝擊部分獲 利者利益，但這可以嘉惠廣大民眾，是政府應有作為，將排除萬難，全力以赴。
為達到目標，政府將力拚五大土地法案，下會期立法院闖關成功，包括土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法修正案， 以及住宅法立法。
國民黨立法院黨團表示，五大土地法案可降地炒作，降溫過熱房市，會列為下會期優先法案；民進黨團幹事長蔡煌瑯指出，只要攸關土地正義的法案，黨團也會列優先法案。
馬總統表示，政府將改採以市價徵收補償，地方政府每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，即改採「市價」，民眾可獲合理、符合實情補償。
避免哄抬房地產價格，不動產交易將以實價登錄，無論不動產房屋仲介業者、地政士或買賣雙方，都應在完成不動產交易後，以實際成交價格登錄。主管機關將建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，逐步擴展全面公開。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 土地以市價徵收 學者提看法

土地以市價徵收 學者提看法

2011/08/24

【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】政府將修正「土地徵收條例」，未來土地擬將改以市價徵收。政大地政系教授張金鶚認為，土地被徵收並非出於自願，應以高於市價二至三成徵收。景文財金系副教授章定宣指出，恐怕會出現政府「高價買地」的情況，並促使土地開發速度變慢。淡大產經系副教授莊孟翰強調，所謂的「市價」若未經過「鑑價」，就和職棒一樣打假球，會造成紛爭。
張金鶚指出，以市價徵收土地是件好事，因為徵收本身就是非自願性的買賣，因此他認為政府若只以市價來徵收，仍未達到公平正義，而應以高於市價二至三成來徵收，才可避免政府缺乏正當性的徵收情況發生，造成預算支出增加。
莊孟翰也表示，日本早已以市價來徵收土地，有時甚至於會出比市價略高的價格來徵收土地。對於政府所認定的「市價」，他認為，會讓外界誤以為實際交易價格就是市價，這做法是不合理的。
章定宣則不贊成以市價徵收土地，認為此法案只討好農民和財團。
房地產業憂：可能連帶推升房價
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
為減少土地徵收抗爭，馬總統今天宣布未來政府徵地將採市價徵收，房地產業者認為，這項政策對房市有好有壞，雖可以解決抗爭問題，提高民眾土地被徵收意願，但也會讓土地市場出現短期混亂，造成地價上漲，而政府徵收土地的成本提高，有可能轉嫁出來給開發商，並可能連帶推升房價。部分業者預期非都市計劃區的農地會有一波上漲。

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[新聞] 非炒房土建融資 央行鬆綁

非炒房土建融資 央行鬆綁

2011/08/25

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】避免打炒房殃及無辜，中央銀行彈性放寬土地建築融資規定，只要不是用來炒房的土地擔保放款融資，可免附興建計畫。
央行8月發函給所有金融機構，放寬對土地建築融資的規定；只要不是用來炒房，而是基於理財周轉需要，向銀行申請土地擔保融資的地主，不論土地價值多少，皆可免附興建計畫；但貸款成數不能超過鑑價的六成五。
不過，為避免地主「說一套，做一套」最後還是把向銀行借來的資金用於炒房，銀行將與地主簽訂切結書，一旦資金用途不符，可要求地主提前還款。
去年10月起，央行祭出房地產信用管制措施，按原先規定，若土地抵押借款，未附土地具體興建計畫，銀行就不得受理，以土地為擔保的貸款。
民間不少中小企業主將土地持份當做營業周轉金的抵押品，並未打算將土地興建房宅，在央行去年新規定後，籌措資金來源限縮，屢次向銀行主管和央行陳情，希望主管機關「高抬貴手」。
央行打炒房，祭出土地抵押借款限制，主要是避免建商囤積土地、哄抬房價。
銀行主管認為，市場上，確實有些持有畸零地、坪數不多的小地主，僅希望透過土地抵押，取得營運周轉或個人理財之用，沒有炒作房市的意圖，卻受到政策限制，無法取得所需資金，央行同意放寬限制，讓這些民眾鬆了一口氣。

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[新聞] 新北市：早就準備好 隨時可徵空地稅

新北市：早就準備好 隨時可徵空地稅

2011/08/24 16:10

【聯合晚報／記者陳珮琦／新北市報導】針對馬總統為遏止私人養地而計畫加徵空地稅，新北市府則早已建置好資料，新北市副市長許志堅上午表示，只要中央一推動，新北市府即全力配合，隨時可以開徵。新北市府城鄉、地政等跨局處研議，整理出可課空地稅土地達536筆，若開徵空地稅可增加3.28億至8.19億元稅收。
不過，新北市府發言人林芥佑中午強調，開徵空地稅將有其優先順序，以「極需開發但建地不足」為優先開徵標地，因為對於地處偏遠、或無需開發、建築必要的私有空地開徵空地稅，「反而徒增擾民。」
「早就準備好了！」新北市府在今年年初即由財政局、地政局、城鄉局、經發局及工務局，針對前縣轄市及林口、淡水、三峽3個重點開發地區等合計13個行政區，找出請領建照兩年、非屬限制開發區、面積2000平方公尺以上私有空地，可依地價稅基本稅額2-5倍開徵空地稅者，進行清查。新北市府表示，即使以地價稅五倍課徵空地稅，相對土地增值利益仍偏低，威嚇大於實質；採照價收買雖有立即嚇阻效果，但必須處理預算編列、後續土地處分問題。

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[新聞] 華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2011.08.22 11:19 am

華固董事長鍾榮昌。 記者高智洋／攝影 華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。 華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。 華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　 鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。以下為專訪紀要： 問：近來全球經濟動盪不安，對台灣房市影響為何？ 答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。 但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。 圖／經濟日報提供 問：房市景氣是否有泡沫化危機？ 答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。 仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。 我說實話，現在房市景氣已在循環的高點，必須注意。房市一定有好有壞，才比較健康。很多人用香港經驗為例，期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水，但台灣跟香港畢竟不一樣，香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗；而且，明年有大選，兩岸關係仍有變數。 不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。 房市物件價格 兩極發展 問：房市未來發展為何？ 圖／經濟日報提供 答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。 問：營建業除面臨景氣可能的變化之外，如今還有哪些挑戰？ 答：北部業者最大的挑戰，應該就是可開發土地愈來愈難取得。台北市地窄人稠，土地資源本就稀少，若有土地要釋出，賣價多是天價，你出天價買地，當然就有較高的風險。 圖／經濟日報提供 現在很多建商轉進都市更新，來拓展新領域，但都更往往曠日費時，除花很多心力整合之外，到了公部門那一關，通常又很慢。 另外，IFRS將上路，以前大家能用完工比例法入帳，以後只能用全部完工法，營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來，營建業雖面臨很多新挑戰，但最近大家的體質都不錯，我認為只要負債比在80%之下都算安全，即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。要注意的是，營建業的預收房款也算負債，扣掉這一部分，如今多數同行負債比都不算太高。 賣屋變法圖強 先建後售 問：因應外在挑戰，華固經營策略如何調整？ 答：過往華固為了累積資本、讓公司健康成長，採取快速推案、快速回收的策略，追求高周轉率，一個建案從土地取得到完工交屋，常常只要兩年半，而且我們一直秉持「零餘屋」的原則，某方面來看，華固有點像製造業、尤其是電子公司，快速銷售，盡量零庫存。 這也讓華固的資本淨值，由七、八年前的10幾億元，成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去，到第二季為止的淨值約105億元。 以前我們一拿到建照，就先預售，常常很快就clean（清空）。以後建照到手後，將會先動工，然後視情況銷售，等到完工後，再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後，分配華固的入帳來源，讓業績表現較為平穩。 問：華固今、明兩年的推案狀況？ 答：今年華固推出的都是商辦案，位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷，總價20.45億元，也正興建中，依照完工比例法入帳中。 【2011/08/22 經濟日報】

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[新聞] 房市下半年 多重難關待闖

房市下半年 多重難關待闖

2011/08/19

【聯合晚報╱嚴雅芳】近期房地產市場出現量縮，不僅7月建物買賣移轉件數遞減，受股災影響，建商推案也縮手，根據住展雜誌統計，今年的928檔推案量達1407億元，出現近5年來的第二低量，顯示美債風暴突如其來的影響，已讓房地產市場的供給方產生戒心，法人認為，由於大摩已調降台灣今年及明年GDP預估，加上股市由高點下墬，樂觀來看，房市可能維持價穩量縮，但悲觀來看，若股市持續下跌，下半年也可能走向價跌量縮的窘境。
根據統計，7月建物買賣移轉件數較上月遞減，尤以北市衰退20%最嚴重，新北市也較上月呈現減少趨勢，月衰退11.27%。由於7月數據主要反應6月買氣，因此，市場認為，主要是5月規避奢侈稅引發拋售潮，並造成6月成交量萎縮，但未來幾個月建物買賣移轉件數是否持續萎縮，是房市關鍵。
另外，觀察今年的928檔期，推案量達1407億元，是近5年928檔期的次低量，不僅不及同樣是大選前一年的96年推案量1713億元，也不及97、98年的1500億元之上，僅優於去年的1084億元。受到股市崩跌千點加上美債信風暴影響，市場不確定因素大增，不少建商選擇延後推案，讓今年的928檔期推案不如預期。而房地產市場往往是「量先價行」，推案量不如預期顯示建商態度轉趨保守，房價想再衝高將面臨壓力。
大摩下修台灣今明年GDP預估，大摩認為，台灣無法從全球經濟下滑中獨善其身，尤其台灣有超過50%以上是出口到已開發國家，因此將台灣今年及GDP預估值由原先的5%降至4.2%，明年則由4.3%降至3.6%，法人視為不利房產下半年。
房地產兩大檔期分別為329檔期和928檔期，今年因遭逢奢侈稅效應，導致329檔期行情失靈，而緊接而來的928檔期又碰上全球股災和台灣GDP恐下修窘境，讓原先樂觀的推案量陣腳大亂，法人認為，今年928檔期是否仍可期待，與股市表現息息相關，若台股繼續破底，房市也很難獨善其身。而另一方面，房產也是景氣的火車頭產業，一旦房價開始下跌，恐讓經濟成長與房市陷入負向循環。

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[新聞] 社會宅、合宜宅 納入住宅法

社會宅、合宜宅 納入住宅法

2011/08/17

【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導】
平抑高房價，政府再出招，行政院昨（16）日審查通過「住宅法」部分條文，以法保障，未來當房價過高時，政府可興建只租不售的「社會住宅」，供弱勢族群居住；也可興建「合宜住宅」。現代住宅則未納入。
內政部研議「住宅法」草案長達12年，近來台北都會區房價飆漲，成為十大民怨之首後，馬政府6月開徵奢侈稅後，決定再推出「住宅法」，當房價飆高時，可興建合宜住宅平抑房價，以及保障弱勢族群的居住權利。
行政院政務委員李鴻源昨天召開跨部會會議審查「住宅法」草案，通過部分重要條文，一旦「住宅法」上路，「國民住宅條例」同步廢止，走入歷史。政府將拚立法院下會期通過，希望今年實施。
草案並首次納入育有未成年子女三人以上者，可優先享有住宅補貼、社會住宅等，以鼓勵生育。
社會住宅是指政府興辦或獎勵興辦，專供出租，並提供適當比例出租給特殊身分者，例如育有未成年子女三人以上者、低收入戶、特殊境遇家庭等。合宜住宅是指政府招商投資興建，以政府所訂平準價格，優先出售給一定所得以下無自有住宅家庭，並提供適當比例出租給一定所得以下無自有住宅家庭或個人。
行政院官員表示，社會住宅一定比例將以混居方式，提供弱勢戶居住，避免標籤化，雙北市目前已決定興建五處社會住宅，最快102年可以推出；合宜住宅已選定機場捷運林口A7站區和板橋浮洲二處，最快102年底或103年完工；合計至少提供1萬戶以上的合宜、社會住宅。
未來中央、地方政府為健全住宅市場、辦理住宅補貼，得設置住宅基金。協助一定所得以下家庭或個人獲得適居的住宅，政府得補貼住宅貸款利息、租金或修繕費用。
不過，內政部原草案規定信用保證基金得提供特殊身分者，例如育有未成年子女三人以上者、低收入戶、特殊境遇家庭等，一定成數貸款保證，則遭到刪除，官員指出，相關部會認為易引發爭議，決定回歸市場機制。社會住宅興建或營運期間，也可減徵地價稅。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 自然人土建融 鬆綁

自然人土建融 鬆綁

 更新日期:2011/08/16 05:30 記者藍鈞達／台北報導

工商時報【記者藍鈞達／台北報導】

中央銀行8月初發文銀行，對民眾土融大鬆綁，只要符合一定條件，就可不必提出「具體興建計畫」。行庫主管表示，這項鬆綁對很多習慣用土地借款做為個人周轉的「田僑仔」受惠最大。

為抑制養地炒房，中央銀行去年底實施土建融資全面性控管，借款人必須提出具體興建計畫，且成數最高6成5，其中1成還須等動工興建才能撥款。但一些原本就沒有興建動機，持有「祖產」也非炒地皮的田僑仔提不出興建計畫，對央行這項管控措施怨聲載道。

根據了解，經過半年實施，央行近期已經發函全體銀行，為避免錯殺無辜，只要民眾非屬投資、購買不動產或興建房屋，加上資金用途是支應個人日常生活，或理財周轉所需，申辦土融時可免提具體興建計畫。

銀行主管指出，相關貸款成數仍以最高6成5為限，至於過去舊案超過6成5者，可自貸款展期日起給予最長一年的調整期。但央行仍要求借款人須簽下切結書，並追蹤資金用途是否與切結內容相符，嚴禁假申貸真炒房的情況發生。

銀行主管表示，實際上確實有一些小地主，希望透過土地抵押借款，以供財務周轉，且金額多在1,000萬元以內，央行鬆綁民眾的土融，改採個案處理，除讓政策更具彈性，也能避免濫殺無辜。

http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110816/4/2wxyg.html

[新聞] 張金鶚：量縮價挺 房市後市看跌

張金鶚：量縮價挺 房市後市看跌

2011/08/15

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】近來房地產一手市場推案量大，各家業者都大打廣告，業內人士昨（14）日表示，推案量大與廣告量大，並不代表房市真的很熱，而是因為近日國際經濟情勢詭譎，建商與代銷業者都不確定房市後勢，明年初又有選舉等干擾因素，因此把握明年總統大選前的時間，希望能賣多少、算多少。
奢侈稅上路至今，不論官方或民間統計都顯示，房市交易量明顯萎縮，但各家建商仍積極推案，甚至開出高價，近來廣告量也不受農曆7月影響，持續攀升。
房市專家、政大地政系教授張金鶚昨天指出，近來房市呈現「量縮價挺」格局，賣方仍堅持開高價，但買方不一定買單，但這種情況不會一直持續下去。
張金鶚分析，對建商與代銷業者來說，上半年該推卻因奢侈稅而未推的建案，近來都陸續登場，因為明年選舉後變數更多。他強調，很多業者都是「頭都洗下去了、只好撩下去」，才使近來推案量與廣告量都爆量。
張金鶚認為，近來歐美經濟情勢不佳，短期難已復甦，對台灣房市來說，會有間接的衝擊。台灣房市過去幾年榮景是由資金行情推升，且房市與股市連動性高，近來全球股市臉綠，也會削弱資金動能，讓房市買盤變弱。整體來看，台灣房市從高點反轉向下的機會愈來愈大，民眾宜保守看待。

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[新聞] 不畏奢侈稅效應 桃竹房市成交量增

不畏奢侈稅效應 桃竹房市成交量增

2011/08/15

【網路地產王／綜合】
奢侈稅打亂房市，哪一區最不受影響？答案揭曉，房仲統計大都會區的「家戶購屋比」發現，今年上半年僅北市與新北市受到奢侈稅衝擊，減幅 0.5%，房市最旺的是新竹和桃園地區，每百戶人家就有近4戶順利購屋。
■　新竹交易量增 中古大樓成主流
信義房屋統計，區域購買力道的「家戶購屋比」，新竹地區2010上半年，每百戶人家約有3.6戶購置房屋，今年增加到4戶購置房屋，區域購買力道相當強勁。根據新竹科學工業園區統計，2009 年 1 月金融海嘯後，竹科還籠罩在無薪假的陰影時，當時園區就業人口約12.7萬人，今年6月最新統計，園區就業人口已達14.6 萬人，較金融海嘯時增加近 2萬人。
房仲說，新竹房市與科學園區景氣連動相當大，今年上半年景氣好，加上許多園區客均為外來人口，一段時間就有成家需求，開始由租轉買，近期明顯感受到竹科的結婚購屋需求相當強勁，支撐當地自住買盤。不過奢侈稅後的市場確實產生一些變化，市場上預售換約與新成屋的轉手量變少，反而屋齡10多年的舊大樓社區成為市場上的購屋主流產品，總價新台幣400萬元到800萬元的舊大樓，是現在首購比較偏好的產品。
■　用時間換取空間 北客轉移桃園居
至於桃園縣今年上半年平均每百家戶有 3.6戶買屋，較去年同期多出0.3個百分點。金融海嘯後桃園就業情況改善，官方統計資料顯示，去年下半年比2009年上半年，桃園縣多出4萬個勞動人口。
信義房屋桃園中正店店長楊尚偉指出，桃園房價遠比台北市與新北市便宜，且生活機能成熟、購屋負擔輕，有不少台北外來客以「通勤時間換取購屋空間」，台北買套房的費用在桃園可住三房，整體來說，在就業機會增加、房市正向發展與百年結婚潮的帶動下，桃園上半年房市受奢侈稅影響有限。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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