房產交易「實價課稅」 到底可不可行？
‧吉家網_李同榮 2011/10/18 09:55
政府必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制，才能解決市場供需問題。
【撰文／中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長／李同榮】如何抒解大台北房價過高所引發的民怨議題，始終困擾執政黨的選情，而政府課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用，但長線仍然無法解決都會居住正義的問題。於是兩黨對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動都產生了共識，但到目前為止兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白。民進黨提出非自用實價課稅，但如何課稅以及配套措施為何都沒說清楚。執政黨說先實價登錄再談實價課稅，強調登錄與課稅脫勾，前些日馬政府又改口說十年完成實價課稅目標。無論是反對黨的十年政綱或執政黨的黃金十年，對實價課稅都有共識但都沒說清楚，我們不得懷疑兩黨的共識是「搶選票」，實價課稅若不說清楚，就只是選前的一個口號而已！
實價課稅可行與否取決於政府的有為與無為！
實價課稅到底可不可行？為甚麼兩黨都刻意模糊化而不敢說清楚，理由很簡單，十幾年前王建煊部長的下台陰影，始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑，每位部長都視實價課稅政策為自裁行為，無不聞「實價課稅而喪膽」，我們不難發現實價課稅可行與否，乃決定於政府的有為與無為？而有為的政府就需要有為的官員，有魄力的團隊，針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利意團體的抵制，必須跨部會協調，研擬出一套公平合理的稅制，讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下接受全新的稅制改革，這樣豈不是創造政府、業者、人民三贏的空間！既然實價課稅可行，就要有一套完整的配套措施，本人僅提出以下的實施步驟建言：
（一）要實價課稅必須先實價登錄：不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊透明化，因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境，但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。
（二）修訂平均地權條例讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人：「修訂平均地權條例」讓買賣房屋當事人主動實價登錄假設是A「修訂地政士法」假設是B，「修訂不動產經紀業管理條例」要仲介者提供交易價登錄假設是C，則A>B，而B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價登錄，則修訂地政士法只是配合政策，而不動產經紀業管理條例之修訂，應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。因此只要買賣雙方如實交由地政士依實際成交之合約價格登錄，不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情，如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。
（三）資訊透明化是否識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，應該分階段實行：在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地產依資本所得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅連想的疑慮，各縣市也不會有公告地價必須大幅調高的困擾，房仲業不是反對資訊透明識別化，而是主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。
（四）實價課稅應採資本利得課稅：要建立一勞永逸的根本解決方案，就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。
（五）擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮：政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，例如擴大稅基下降低稅率，所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收，交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限以防炒作。
（六）實價課稅具體的實施配套措施： 一、消除民眾與業者增稅疑慮：稅制改革後，擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則：交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下，讓賺錢的人合法繳稅。
三、區分出自用與非自用不同的課稅方式：非自用稅率較高，自用稅率較低。
四、區分持有年限長短：成屋持有年限較長者稅率應較低，反之，持有年限較短者稅率越高，取代現有的奢侈稅（持有一年出售課增總價15%稅率，持有兩年課徵10%稅率）。
五、廢止增值稅，以土地交易稅取代：精華地區土地為防止土地囤積，持有年限較長者稅率反而應該較高，取代原有徵收的空地稅，同時現行土地增值稅制也可一併廢除，以後就沒有不合時宜的公告現值，地主也沒被重複課稅的疑慮。
六、廢除地價稅與房屋稅，以房地稅取代：每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅，則統一歸納為房地稅，依實價登錄的總價核定合理對等的稅率，以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。
綜上所述，只要一整套革新稅制，就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值，以及多重的稅制困擾，讓健全的稅制革新帶動實價登錄，並啟動資訊透明化的良好交易環境。
（七）實施實價課稅必須訂定日出條款，增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款：實價登錄達三年以後才能較完整的資料庫，因此實價課稅必須訂定日出條款，讓所有房地產交易者有緩衝期，同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款？沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得？奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款？… …等配套措施，都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。
（八）創造政府、消費者、業者三蠃空間：可預見的未來，政府若能針對實價課稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下，擴大稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加，稅收也同時遽增，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進，豈不是創造了政府、消費者、業者三蠃的空間！
資訊透明化與實價課稅不等於房價合理化，政府應提出健全的住宅政策，解決住宅供需問題，才能讓都會房價合理化！
總之，當實價登錄與實價課稅完全上軌道後，房地產的交易環境就能達到透明化公平化，但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制才能解決市場供需問題，因為供需失衡的區域才會有炒作行為，因為稅制不健全，才有資本利得不必課稅的不公平行為，所以實價課稅是在建立公平合理的稅制，藉以建立達成居住正義的一個良好基礎。當然實價課稅成功與否，最重要的關鍵是讓民眾與業者消除增稅的疑慮，因此政府在沒有具體的規劃之前不宜因選舉因素提出模糊政策來討好選民，這樣才不至於造成部分業者與民眾無謂的恐慌。
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實價課稅可行與否取決於政府的有為與無為！
實價課稅到底可不可行？為甚麼兩黨都刻意模糊化而不敢說清楚，理由很簡單，十幾年前王建煊部長的下台陰影，始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑，每位部長都視實價課稅政策為自裁行為，無不聞「實價課稅而喪膽」，我們不難發現實價課稅可行與否，乃決定於政府的有為與無為？而有為的政府就需要有為的官員，有魄力的團隊，針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利意團體的抵制，必須跨部會協調，研擬出一套公平合理的稅制，讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下接受全新的稅制改革，這樣豈不是創造政府、業者、人民三贏的空間！既然實價課稅可行，就要有一套完整的配套措施，本人僅提出以下的實施步驟建言：
（一）要實價課稅必須先實價登錄：不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊透明化，因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境，但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。
（二）修訂平均地權條例讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人：「修訂平均地權條例」讓買賣房屋當事人主動實價登錄假設是A「修訂地政士法」假設是B，「修訂不動產經紀業管理條例」要仲介者提供交易價登錄假設是C，則A>B，而B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價登錄，則修訂地政士法只是配合政策，而不動產經紀業管理條例之修訂，應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。因此只要買賣雙方如實交由地政士依實際成交之合約價格登錄，不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情，如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。
（三）資訊透明化是否識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，應該分階段實行：在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地產依資本所得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅連想的疑慮，各縣市也不會有公告地價必須大幅調高的困擾，房仲業不是反對資訊透明識別化，而是主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。
（四）實價課稅應採資本利得課稅：要建立一勞永逸的根本解決方案，就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。
（五）擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮：政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，例如擴大稅基下降低稅率，所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收，交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限以防炒作。
（六）實價課稅具體的實施配套措施： 一、消除民眾與業者增稅疑慮：稅制改革後，擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則：交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下，讓賺錢的人合法繳稅。
三、區分出自用與非自用不同的課稅方式：非自用稅率較高，自用稅率較低。
四、區分持有年限長短：成屋持有年限較長者稅率應較低，反之，持有年限較短者稅率越高，取代現有的奢侈稅（持有一年出售課增總價15%稅率，持有兩年課徵10%稅率）。
五、廢止增值稅，以土地交易稅取代：精華地區土地為防止土地囤積，持有年限較長者稅率反而應該較高，取代原有徵收的空地稅，同時現行土地增值稅制也可一併廢除，以後就沒有不合時宜的公告現值，地主也沒被重複課稅的疑慮。
六、廢除地價稅與房屋稅，以房地稅取代：每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅，則統一歸納為房地稅，依實價登錄的總價核定合理對等的稅率，以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。
綜上所述，只要一整套革新稅制，就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值，以及多重的稅制困擾，讓健全的稅制革新帶動實價登錄，並啟動資訊透明化的良好交易環境。
（七）實施實價課稅必須訂定日出條款，增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款：實價登錄達三年以後才能較完整的資料庫，因此實價課稅必須訂定日出條款，讓所有房地產交易者有緩衝期，同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款？沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得？奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款？… …等配套措施，都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。
（八）創造政府、消費者、業者三蠃空間：可預見的未來，政府若能針對實價課稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下，擴大稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加，稅收也同時遽增，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進，豈不是創造了政府、消費者、業者三蠃的空間！
資訊透明化與實價課稅不等於房價合理化，政府應提出健全的住宅政策，解決住宅供需問題，才能讓都會房價合理化！
總之，當實價登錄與實價課稅完全上軌道後，房地產的交易環境就能達到透明化公平化，但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制才能解決市場供需問題，因為供需失衡的區域才會有炒作行為，因為稅制不健全，才有資本利得不必課稅的不公平行為，所以實價課稅是在建立公平合理的稅制，藉以建立達成居住正義的一個良好基礎。當然實價課稅成功與否，最重要的關鍵是讓民眾與業者消除增稅的疑慮，因此政府在沒有具體的規劃之前不宜因選舉因素提出模糊政策來討好選民，這樣才不至於造成部分業者與民眾無謂的恐慌。
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