[新聞] 土地公告現值 平均漲8.65%

土地公告現值 平均漲8.65%

2012/01/06

拉近與市價差距 今年調幅創17年新高【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
各地101年土地公告現值近日出爐，房仲業統計，今年全國平均調漲幅度達8.65%，創17年來新高；由於拉近公告現值與市價差距，在實價登錄三法過關後，已成共識，房仲業預料即使今年房價看跌，未來公告現值仍將大幅調漲。

圖／聯合晚報提供

房仲業表示，上月實價登錄三法通過時，附帶條件為相關稅法配套完成前，不得作為課稅依據，配套之一即是拉近公告現值和市價差距，今年各地大幅調漲，市場解讀為政策仍加速朝實價課稅方向前進，實價課稅陰影將持續籠罩房市。
這也意味未來幾年民眾出售不動產，將持續付出更多的土增稅；土增稅主要計算方式為民眾持有不動產期間，土地增值的金額，乘以稅率，自用住宅稅率一律10%，非自用則自20%起跳，最高到40%。
各縣市政府每年一月一日公告新年度土地現值，由於公告現值為土增稅課稅依據，而各地土地現值和市場實際價格落差太大，不少人批評交易成本太低，變相促使房價上漲，因此各地方政府今年大多大幅調漲公告現值，以拉近市價差距。
中信房屋研究中心表示，以全國來看，今年以金門縣調漲幅度最高，達47%，若以台灣地區來看，調漲幅度最大的前3名，分別是新竹市的23.5%、台中市的15.7%以及新北市的12%。台北市在100年時大漲12%，101年縮小至9.8%。
整體來說，今年全國平均調漲幅度達8.65%，為近17年來新高，不過，即使如此，各地公告現值仍與市價有相當大的差距，還有相當調整空間。
以北市為例，北市「地王」台北火車站前新光三越每坪為400萬元，但目前公開市場上的地王─華票敦南大樓土地日前每坪1405萬元標出，北市「地王」價差仍達3.52倍。
另外，由於調漲仍有極大空間，中信房屋認為，即使今年房價鬆動，預料未來幾年公告現值仍將大幅調漲，民眾未來房地交易的土增稅負擔仍會持續增加。
信義房屋企研室經理蘇啟榮提醒，民眾如在今年12月31日前出售不動產，最好在1月29日 (因逢周日可順延一天到30日)以前向稅捐處申報，才可享用較低的去年公告土地現值，以節省荷包。

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[新聞] 馬：房產交易透明化 符合民眾期待

馬：房產交易透明化 符合民眾期待

2011/12/14

【經濟日報／記者蘇秀慧、陳美君／台北報導】

圖／經濟日報提供

馬英九總統昨（13）晚表示，立法院通過長久以來無法通過的土地五法，是社會邁向土地正義一大突破；公開登錄地價、房價交易價格，讓房地產市場公開透明化，就是要減少炒作機會，符合民眾期待。
馬總統指出，台北市等都市地區房價居高不下，已成為民怨之首，數月前他公開宣示實踐居住正義，就是要透過土地五法修法，防止炒作。
身為打房急先鋒的中央銀行總裁彭淮南強調，立法院通過法案，有助房市交易資訊透明，消費者更容易取得購屋貸款。
彭淮南晚間發布新聞稿指出，交易實價登錄並不等於實價課稅，內政部推動不動產交易實價登錄制度，可使不動產市場交易資訊透明化，避免資訊不對稱，保障消費者權益。
彭淮南表示，「不動產交易實價登錄」機制是政府在99年4月「健全房屋市場方案」推動辦理項目之一。歐、美國家都已採行此措施，日本、韓國、中國大陸、香港等亞洲國家也有此機制。
【記者葉小慧、陳乃綾／台北報導】內政部長江宜樺表示，地政三法重點在建立不動產交易實價登錄制度，不動產交易價格的公開透明將有效促進不動產市場的健全發展；住宅法則做為政府推動社會住宅的法源，將社會住宅納為國家長久政策。
地政三法包括地政士法修正案、不動產經紀業管理條例修正案，以及平均地權條例修正案。
內政部地政司長蕭輔導說，地政司已完成相關登錄內容、公告內容、收費費額的辦法草案，接下來要與各相關部會討論協調，確定沒有問題，才會送交內政部長核定實施。
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※延伸閱讀》
不動產交易低稅時代 漸入歷史
房仲：交易透明化 防堵投資客炒作
藍：買房童叟無欺 綠：假居住正義

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[新聞] 實價登錄 立委仍有疑慮 下午持續協商

實價登錄 立委仍有疑慮 下午持續協商

2011/12/12

【聯合晚報／記者張文馨、舒子榕／台北報導】居住正義五法上午在立法院舉行朝野協商，據了解，國民黨立委與無盟立委對於實價登錄抱持很大疑慮，擔心房價崩盤不願妥協。內政部長江宜樺表示，土地徵收條例和住宅法已經完成協商，這會期會通過立法。地政三法部分由於立委還有疑慮，下午將繼續進行協商。
平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例、土地徵收條例和住宅法 (前三項併稱地政三法)合稱居住正義五法，立法院長王金平上午召集協商，中南部國民黨立委與無盟立委對於實價登錄還有很大疑慮，不願輕易妥協，他們說，中南部有很多土地持有者，都是祖先遺留下來，不管繼承或是貸款融資都會因為土地增值稅等遭到追討，後遺症很多，也無法讓民眾放心。
內政部提出折衷版本，消除外界對實價課稅的疑慮，明定在法條尚未有完整配套前，不會把以實價作為課稅基礎。這項保證不為立委接受，上午協商未完成，下午再繼續進行。
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※延伸閱讀》
江宜樺：市價徵地 不能全交估價師評定
內政部民調：7成5民眾支持居住正義五法

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[新聞] 房產交易「實價課稅」 到底可不可行？

房產交易「實價課稅」 到底可不可行？

‧吉家網_李同榮 2011/10/18 09:55政府必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制，才能解決市場供需問題。

【撰文／中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長／李同榮】如何抒解大台北房價過高所引發的民怨議題，始終困擾執政黨的選情，而政府課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用，但長線仍然無法解決都會居住正義的問題。於是兩黨對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動都產生了共識，但到目前為止兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白。民進黨提出非自用實價課稅，但如何課稅以及配套措施為何都沒說清楚。執政黨說先實價登錄再談實價課稅，強調登錄與課稅脫勾，前些日馬政府又改口說十年完成實價課稅目標。無論是反對黨的十年政綱或執政黨的黃金十年，對實價課稅都有共識但都沒說清楚，我們不得懷疑兩黨的共識是「搶選票」，實價課稅若不說清楚，就只是選前的一個口號而已！
實價課稅可行與否取決於政府的有為與無為！
實價課稅到底可不可行？為甚麼兩黨都刻意模糊化而不敢說清楚，理由很簡單，十幾年前王建煊部長的下台陰影，始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑，每位部長都視實價課稅政策為自裁行為，無不聞「實價課稅而喪膽」，我們不難發現實價課稅可行與否，乃決定於政府的有為與無為？而有為的政府就需要有為的官員，有魄力的團隊，針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利意團體的抵制，必須跨部會協調，研擬出一套公平合理的稅制，讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下接受全新的稅制改革，這樣豈不是創造政府、業者、人民三贏的空間！既然實價課稅可行，就要有一套完整的配套措施，本人僅提出以下的實施步驟建言：
（一）要實價課稅必須先實價登錄：不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊透明化，因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境，但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。
（二）修訂平均地權條例讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人：「修訂平均地權條例」讓買賣房屋當事人主動實價登錄假設是A「修訂地政士法」假設是B，「修訂不動產經紀業管理條例」要仲介者提供交易價登錄假設是C，則A>B，而B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價登錄，則修訂地政士法只是配合政策，而不動產經紀業管理條例之修訂，應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。因此只要買賣雙方如實交由地政士依實際成交之合約價格登錄，不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情，如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。
（三）資訊透明化是否識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，應該分階段實行：在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地產依資本所得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅連想的疑慮，各縣市也不會有公告地價必須大幅調高的困擾，房仲業不是反對資訊透明識別化，而是主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。
（四）實價課稅應採資本利得課稅：要建立一勞永逸的根本解決方案，就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。
（五）擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮：政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，例如擴大稅基下降低稅率，所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收，交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限以防炒作。
（六）實價課稅具體的實施配套措施： 一、消除民眾與業者增稅疑慮：稅制改革後，擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則：交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下，讓賺錢的人合法繳稅。
三、區分出自用與非自用不同的課稅方式：非自用稅率較高，自用稅率較低。
四、區分持有年限長短：成屋持有年限較長者稅率應較低，反之，持有年限較短者稅率越高，取代現有的奢侈稅（持有一年出售課增總價15%稅率，持有兩年課徵10%稅率）。
五、廢止增值稅，以土地交易稅取代：精華地區土地為防止土地囤積，持有年限較長者稅率反而應該較高，取代原有徵收的空地稅，同時現行土地增值稅制也可一併廢除，以後就沒有不合時宜的公告現值，地主也沒被重複課稅的疑慮。
六、廢除地價稅與房屋稅，以房地稅取代：每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅，則統一歸納為房地稅，依實價登錄的總價核定合理對等的稅率，以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。
綜上所述，只要一整套革新稅制，就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值，以及多重的稅制困擾，讓健全的稅制革新帶動實價登錄，並啟動資訊透明化的良好交易環境。
（七）實施實價課稅必須訂定日出條款，增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款：實價登錄達三年以後才能較完整的資料庫，因此實價課稅必須訂定日出條款，讓所有房地產交易者有緩衝期，同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款？沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得？奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款？… …等配套措施，都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。
（八）創造政府、消費者、業者三蠃空間：可預見的未來，政府若能針對實價課稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下，擴大稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加，稅收也同時遽增，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進，豈不是創造了政府、消費者、業者三蠃的空間！
資訊透明化與實價課稅不等於房價合理化，政府應提出健全的住宅政策，解決住宅供需問題，才能讓都會房價合理化！

總之，當實價登錄與實價課稅完全上軌道後，房地產的交易環境就能達到透明化公平化，但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它的功能無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制才能解決市場供需問題，因為供需失衡的區域才會有炒作行為，因為稅制不健全，才有資本利得不必課稅的不公平行為，所以實價課稅是在建立公平合理的稅制，藉以建立達成居住正義的一個良好基礎。當然實價課稅成功與否，最重要的關鍵是讓民眾與業者消除增稅的疑慮，因此政府在沒有具體的規劃之前不宜因選舉因素提出模糊政策來討好選民，這樣才不至於造成部分業者與民眾無謂的恐慌。
※延伸閱讀》
台灣不動產交易中心網站

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[新聞] 未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

2011/10/05

【聯合報／記者賴昭穎整理】王先生問：今年初我在台北市買了一間房子，目前出租給附近的上班族，最近想賣卻又擔心被課到奢侈稅。如果用土地公告現值和房屋評定現值報繳奢侈稅，真的能降低奢侈稅負擔嗎？
勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答：特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅條例）今年6月1日起施行，依規定除了不屬課徵範圍的情形，民眾銷售持有不滿2年的房屋及土地，必須根據銷售價格報繳奢侈稅。持有期間在1年以內適用稅率15%，持有期間超過1年至2年稅率為10%。
要注意的是，不動產的銷售價格，指的是賣方在銷售時收取的全部代價，也就是買賣雙方實際成交價格，而不是土地公告現值及房屋評定現值。
假設王先生想賣掉的房子在今年1月3日買入，且不符合排除課徵奢侈稅條件，若在今年底訂定銷售契約出售房子，因持有不到1年，必須繳交15%奢侈稅；稅額為王先生與買方實際成交價格的15%，不是按土地公告現值或房屋評定現值。
此外，奢侈稅的性質為銷售稅，與賺賠無關，不論買賣有無賺錢，都依實際的售價課稅。也就是說，無論王先生取得房子的成本是多少，都不能以扣除成本後的金額計算奢侈稅；而且不論出售房子是否獲利，都得報繳奢侈稅。
王先生必須在簽約次日起30天內繳稅，並填寫申報書，附上繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額。如果以公契上的土地公告現值和房屋評定現值申報，國稅局會依實價或查得資料核定銷售價格及應納稅額，要求補稅並處3倍以下罰款。
財政部財稅資料中心日前已整理出6到8月的全國財產交易資料，發現有6000多件疑似逃漏奢侈稅，國稅局將展開查核；民眾只要在國稅局調查前，或未經人檢舉漏稅前，自動補報並補繳奢侈稅，可有補稅免罰的機會。
※延伸閱讀》
不動產實價課稅 二年後啟動
不動產查稅／買賣契約 調度有據

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[新聞] 不動產實價課稅 二年後啟動

不動產實價課稅 二年後啟動

2011/10/05

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】 不動產交易採實價課稅原則，財政部昨（4）日表示，將在實價登錄制建立後，蒐集每年約40萬筆不動產買賣交易資料，作為未來實價課稅的優先實施對象。但屬於買賣自用住宅的不動產移轉案件，維持採取輕稅原則不變。
財政部政務次長張盛和指出，從交易資訊透明到達成實價課稅，需要多長的過程，目前無法估算，但是「有交易才能建置資料庫，沒有交易就沒有實價」，全台約800萬棟不動產，不可能二年內即全部移轉一遍，因此「二年內要對不動產全面按實價課稅，自然也絕無可能。」
張盛和說，全國一年不動產交易約有40萬筆，其中有2萬筆屬於短期買賣案件，政府已透過特種貨物及勞務稅（奢侈稅）掌握其交易資料。未來實價登錄制建立後，等於一年會有40萬筆不動產交易資料被揭露，課稅及查稅範圍，就不會只限2萬筆短期不動產買賣案件，屆時實價課稅的範圍也會逐步擴大。
張盛和指出，實價課稅取決政府必須要能同時掌握同一棟不動產的買進及賣出價格，即使建立實價登錄制後，政府也只能先行取得某一棟不動產的賣價，在欠缺買進成本下，實價課稅不是說做就能做到。實價登錄需要時間建立交易資料庫，實價課稅須等待時間逐步達成。
張盛和強調，不必對租稅改革抱持悲觀，近年包括已經落日的促進產業升級條例，軍教人員薪資免稅等，雖歷經超過20年以上改革歷程，終究都朝公平及公義方向完成革新。不動產稅制政府既有改革決心，也會逐步落實。
馬英九總統揭示，不動產交易採實價課稅原則，將納入黃金十年及國家願景之一，藉此實現居住及租稅正義。財政部說，政府將有一套循序漸進做法，交易資訊透明是關鍵的一步，可帶動地方政府在制定房屋及土地的公告價格時，有更趨近於市價的依據，也會促使不動產相關課稅機制，也能按實價課稅。

圖／經濟日報提供

※延伸閱讀》
不動產查稅／買賣契約 調度有據
未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

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[新聞] 不動產交易 實價課稅

不動產交易 實價課稅

2011/10/04

【經濟日報／記者楊文琪、陳美珍／台北報導】 馬英九總統昨（3）日表示，建構不動產交易實價登錄制度後，將逐步落實「實價課稅」。財政部擬多管齊下，利用實價登記區域交易資料，在土地增值稅、房屋稅、地價稅及所得稅，推動實價課稅制，買賣及持有非自用住宅者的不動產稅負會逐年調升。

圖／經濟日報提供

馬總統舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會，主題為公義社會與廉能政府，並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出，政府將逐步落實不動產交易實價課稅，這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。
社會公義六大施政主軸，其中居住正義部分，馬總統強調要增加住宅供給，打擊短期炒作房地產，實施「奢侈稅」外，還有其他措施。
馬總統指出，推動限期建築及課徵空地稅；建構不動產交易實價登錄制度，資訊透明化，並配合實價登錄制度的建置，逐步落實不動產交易實價課稅，以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營，建置成交案件資料庫。
財政部指出，交易資訊透明化是實價課稅極重要的一步。
財政部將協調地方政府依據實價登記的交易資料，加速反映公告價格與市價的差距，促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅，都能趨近市價課稅。
不過，財政部強調，採實價課稅原則，並不會導致自用住宅持有者稅負增加。高層官員表示，自用住宅土地及房屋的低稅率優惠不變之外，未來若涉及稅率或稅基調整，導致租稅負擔上升時，也會特別考慮排除自用住宅。
配合政府黃金十年國家施政願景，財政部也將配合檢討不動產稅制，非自用住宅的一般用地的累進稅率，將會合理調高。
※延伸閱讀》
以房養老 政院明年開辦
房產實價課稅 地主衝擊最大
學者：實價課稅 要有五年緩衝期

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[新聞] 聞眼／實價登錄＝完全正義？＿

新聞眼／實價登錄＝完全正義？

2011/09/15

【聯合晚報／記者仝澤蓉／特稿】行政院今天通過「地政士法」和「平均地權條例」修正草案，確立買賣不動產實價登錄機制將上路，看似實現居住正義邁進一大步，其實這只是房價正常化第一步。接下來還有立院要過關，朝野要求落實居住正義的口號能否化為行動，仍待檢驗。而如果登錄失真、或是不能進一步以實價課稅，光靠實價登錄就認為實現正義，期望恐怕太過度。
購屋痛苦指數不斷攀升，尤其是台北都會區不吃不喝也要10年以上，才能買得起房子，房價資訊不透明，是導致房價如脫韁野馬般狂飆的主因，房地產學者專家一再呼籲要儘速讓房價交易資訊透明化，否則政府推再多的社會住宅，做再多的打房措施，對於平抑房價效果可能都有限。
購屋者都希望能在最公平的情況下，買到價格合理的房子，但不可否認的，不樂見不動產實價登錄的仍大有人在，今天行政院會是通過了地政士法和平均地權條例修正草案，但其中牽涉的利益角力，隱藏著運作空間，法案送進立法院之後，立委是否能照單全收? 或是在朝野立委攻防下，讓修正草案又有了全新的風貌?才是考驗的開始。
就算立委埋單，法案過關了，民眾期待的居住正義就實現了嗎? 事實上，在現行扭曲的房地產交易環境下，極有可能出現價格登錄失真的狀況，因此光靠實價登錄還不夠，如果能配合實價課稅，才能讓房地產價格以最真實的面貌呈現。
※延伸閱讀》
不動產交易未實價登錄 開罰
業者：確認「登錄實價」 一大考驗

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