[新聞] 未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

2011/10/05

【聯合報／記者賴昭穎整理】王先生問：今年初我在台北市買了一間房子，目前出租給附近的上班族，最近想賣卻又擔心被課到奢侈稅。如果用土地公告現值和房屋評定現值報繳奢侈稅，真的能降低奢侈稅負擔嗎？
勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答：特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅條例）今年6月1日起施行，依規定除了不屬課徵範圍的情形，民眾銷售持有不滿2年的房屋及土地，必須根據銷售價格報繳奢侈稅。持有期間在1年以內適用稅率15%，持有期間超過1年至2年稅率為10%。
要注意的是，不動產的銷售價格，指的是賣方在銷售時收取的全部代價，也就是買賣雙方實際成交價格，而不是土地公告現值及房屋評定現值。
假設王先生想賣掉的房子在今年1月3日買入，且不符合排除課徵奢侈稅條件，若在今年底訂定銷售契約出售房子，因持有不到1年，必須繳交15%奢侈稅；稅額為王先生與買方實際成交價格的15%，不是按土地公告現值或房屋評定現值。
此外，奢侈稅的性質為銷售稅，與賺賠無關，不論買賣有無賺錢，都依實際的售價課稅。也就是說，無論王先生取得房子的成本是多少，都不能以扣除成本後的金額計算奢侈稅；而且不論出售房子是否獲利，都得報繳奢侈稅。
王先生必須在簽約次日起30天內繳稅，並填寫申報書，附上繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額。如果以公契上的土地公告現值和房屋評定現值申報，國稅局會依實價或查得資料核定銷售價格及應納稅額，要求補稅並處3倍以下罰款。
財政部財稅資料中心日前已整理出6到8月的全國財產交易資料，發現有6000多件疑似逃漏奢侈稅，國稅局將展開查核；民眾只要在國稅局調查前，或未經人檢舉漏稅前，自動補報並補繳奢侈稅，可有補稅免罰的機會。
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不動產實價課稅 二年後啟動
不動產查稅／買賣契約 調度有據

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[新聞] 房產實價課稅 地主衝擊最大

房產實價課稅 地主衝擊最大

2011/10/04

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】 針對實價課稅議題，多數房地產業者認為，若無配套措施，市場必會陷入一陣混亂，有業者直言，實價課稅對地主衝擊最大，地主要繳更多的稅，如果轉嫁到土地價格上，房價恐怕會被墊高。
遠雄企業團董事長趙藤雄說，台灣的自有住宅有近800萬戶，若加上商用不動產，約1,000萬戶不動產，這些不動產當初都沒有登錄實際取得成本，未來又該如何評斷實價？
興富發建設董事長鄭欽天則呼籲，對於實價課稅議題，政府應先召開公聽會，聽取眾人意見；他認為，過往依照公告現值課稅，因為公告現值與市價還有一段落差、有調整的空間，政府可透過每年調高公告現值、逐步增加稅收。
永慶房仲集團總經理廖本勝說，實價課稅的依據應該是實價登錄，全台每年交易量約40萬戶，占既有自有住宅戶數約5%，也就是說，約要20年後才能達到100%的自有住宅都有實價；實價課稅若要執行，至少得在實價登錄上路十年後，才較有可行性，假如貿然實施，市場必有混亂期。
有一說是政府可能依照區域成交行情來評判實價，但廖本勝認為，每一間房子的價值都不同，即便是同一棟大樓，也會依照樓層、屋況而不同，若用區域行情估實價，實在不公平。
甲山林董事長祝文宇也覺得，實價課稅對地主的影響最大，以後地主要交更多的稅，勢必會轉嫁到土地售價上，建商要花更多錢買地，房價因地價墊高、當然也就會跟著上揚，造成反效果。
※延伸閱讀》
以房養老 政院明年開辦
自用住宅 十年內不加稅
學者：實價課稅 要有五年緩衝期

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[新聞] 10年後買房？ 8成首投族沒信心

10年後買房？ 8成首投族沒信心

【聯合晚報╱記者嚴文廷/台北報導】 2011.10.02 02:57 pm

由大學學生社團組成的首投族國政觀察團，今天下午公布第一次的首投族民調結果，顯示首投族擔心以後買不起房、還不起就學貸款，即使畢業十年與五年後，這兩個夢想依舊很難實現。 目前就讀大學的學生，明年1月幾乎都是第一次投票選總統。首投族國政觀察團的民調結果指出，畢業十年後，能否在台灣買房置產？65%的首投族認為「沒有機會」，回答「稍微沒有」的，也高達16%；合計81%的首投族，對於自己十年後買房沒信心。 另外，有申辦助學貸款的學生，五年後是否能還清？41%回答不可能、23%回答非常不可能。換言之，64%的學生辦了助學貸款，但五年內沒信心可以還清。 首投族國政觀察團團長陳乙棋表示，這個調查充分顯示，首投族對於目前的薪資水準沒信心，甚至不抱太大期望，五年內要還清40萬元以內的助學貸款，根本就是不可能的任務，更別說買房子，高達8成回答「不可能」，就是最好證明。 陳乙棋強調，首投族不願意謾罵，只希望候選人能提出真正的議題，尤其是年輕人最關心的貸款、房價以及薪資問題；未來首投族觀察團還將繼續針對民生議題進行民調，並公布更多的數字提供給總統候選人參考。 首投族國政觀察團今天下午並舉辦座談。陳乙棋表示，目前國民兩黨的候選人競選辦公室都以行程滿檔為由婉拒出席，但親民黨主席宋楚瑜會到場和首投族對談。 【2011/10/02 聯合晚報】

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[新聞] 東森董座王應傑：房市醞釀空頭

東森董座王應傑：房市醞釀空頭

2011/09/28

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

東森房屋董事長王應傑。圖／經濟日報提供

房仲公會全聯會創會理事長王應傑昨（27）日表示，近來房市買氣差，價格已有鬆動跡象，明年總統大選不論藍贏或綠上，房價都會下跌，如今房市正醞釀空頭走勢的開端。
王應傑同時也是北橋建設與東森房屋董事長。他說，很多人都覺得若藍營贏了總統大選，房市就會又好起來，但他研判，頂多只會有兩個周末的慶祝行情，接下來又會繼續冷。他預期，未來房仲店頭起碼會倒五、六百家。
主要因為台灣房市已走了七年的大多頭，大台北房價高到連他都買不起，在政策性打炒房後，投機客又全面縮手，現在全球經濟更是動盪不安，種種因素都對房市不利。
王應傑透露，雖然現在的建案開價看似沒降，但實際成交價已下跌約5%，議價空間也高達15%，未來還會繼續跌，其中，又以「假豪宅」區域受挫最大，包括新莊、南港、淡水等地因土地供給多、餘屋量大的區域，也很危險。
他認為，除非兩岸簽署和平協議，房市才有轉機，但這也不過是房市最後一個大利多，接下來仍會進入正常的景氣循環狀態。
台北市代銷公會理事長王明成也表示，如果今年初房市表現的分數是90分，那現在只有60分。不過，他認為，利率續處於低檔、房市需求仍強，好地段的房價頂多跌3%至5%。
台北市建商公會理事長吳寶田則認為，房市未來表現會趨於平穩，價格則難跌，主因土地價格與建造成本都仍高。
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房市熊來了 購屋意願3年新低
國人購屋意願Q3新低 但仍看好房價

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[新聞] 雙北土地公告現值 明年調高

雙北土地公告現值 明年調高

2011/09/26

【經濟日報／記者陳乃綾、蔡佳妤／台北報導】

圖／經濟日報提供

抑制炒作房產，內政部近期要求各縣市調高土地公告現值，104年調至市價九成，大台北地區明（101）年率先跟進。新北市擬提高至市價87%，投資客等買賣房地須繳交的土地增值稅將會提高，稅負成本看漲。
建商、投資客買賣移轉不動產交易時，因土地公告現值與市價差距懸殊，導致持有成本過低，根據內政部地政司統計，目前各縣市公告現值平均約占市價81.48%，有些縣市甚至在七成以下。
內政部將督促落後縣市，明年大舉調高公告現值，民眾買賣房地須繳的土地增值稅，將愈來愈接近實價課稅。內政部地政司長蕭輔導表示，政府於94年訂出十年計畫，預計104年公告現值應調整至一般正常交易價格的九成。
台北市公告現值最接近市價，今年平均達市價86.7%，新北市也有86.12%水準。台中市在五都中敬陪末座，公告現值僅占市價73.75%，若四年內調高到九成，平均每年要上調4個百分點。

政府推動土地增值稅稅基擴大，土地公告現值明年元旦將提高。如帝寶等豪宅轉手買賣，土增稅將增加。圖／經濟日報提供

台北市地政處表示，每年都依照市價上漲幅度調整公告現值，趨近市價，今年公告現值較去（99）年平均上漲12.08%，占市價比率也從85.8%提高到86.7%，近期將召開會議調高明年的公告現值。
新北市地政局表示，市府預計明年元旦將公告現值占市價86.1%提高到市價87%，以逐步達到內政部標準，不過結果仍須等到12月中地價評議委員會審核後才能確定。
土地公告現值是土增稅稅基，調高公告現值，代表民眾賣出房地時，要繳更多稅。
以帝寶豪宅為例，去（99）年土地公告現值僅一坪111.7萬元，若北市104年一舉達到市價九成目標，一棟在100年買進、104年賣出豪宅，投資客就得付政府近700萬土增稅。
※延伸閱讀》
學者：市價課稅外行 實價課稅才合理
閱報秘書／市價≠實價
不動產稅制 五大缺漏

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[新聞] 打炒房 威力大過奢侈稅

打炒房 威力大過奢侈稅

2011/09/05

【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】台北市若全面大幅調高房屋評定現值，抑制房市炒作威力將比奢侈稅還大。房屋評定現值不只計算房屋稅的基礎，也是設算房屋交易所得稅的基礎。房屋評定現值提高，房屋交易所得設算額也跟著提高。
出售房屋要申報房屋財產交易所得，併入個人綜合所得稅申報，依財政部公布99年度個人出售房屋之財產交易所得標準，台北市依房屋評定現值37%計算所得額。房屋交易所得稅最高適用稅率是14.8%。
如果房屋評定現值為200萬元，出售後依37%設算房屋財產交易所得，計算出的所得額為74萬元。若適用40%個人綜所稅稅率，也就是四成所得要繳稅，稅負是29.6萬元。
奢侈稅只針對非自用住宅課，最高稅率是15%，持有兩年以上就可以躲過奢侈稅。但房屋財交所得為普遍性，即是自用住宅也課，政府僅提供重購退稅優惠而已。
※延伸閱讀》
北市房屋現值 明年擬全面調高
閱報秘書／房屋評定現值

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[新聞] 實施空地稅 新北市準備啟動

　　【新北市訊】有關馬總統為落實土地、居住、租稅正義，宣佈推動開徵空地稅措施，新北市政府表示，自1月份財政部與內政部會銜發布廢止停徵空地稅函釋以來，即由地政局、財政局、城鄉局、工務局、經發局、稅捐稽徵處等跨局室積極擬定執行步驟、分工等相關議題及建置基本資料，以為後續因應。
　
　　新北市政府地政局表示，有關空地稅開徵，首先應確認空地稅施行範圍，新北市將以極需開發但建地不足之地區為開徵範圍，以達到防止囤地，促進土地利用之目標。依平均地權條例第26條及其施行細則第40、42條等相關規定，直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築；逾期未建築者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅。新北市政府將依規定劃定限期建築區域，報請內政部核定後，通知土地所有權人限期2年內建築。而加徵空地稅之倍數，將視都市發展情形擬訂後，報請行政院核定。至於限期建築區域、宗地面積限制等執行細節，新北市政府地政局將於近期召會研訂後據以實施。
　
　
資料詳洽：地政局 黃美娟
電話：1999（新北市境內）、29603456分機3436 撰稿人：盧鴻文


http://www.ntpc.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=229300

[新聞] 馬提住宅政策後 大台北看屋客少了一成

馬提住宅政策後 大台北看屋客少了一成

2011/08/28

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】馬英九總統日前宣布其土地與住宅政策後，「實價登錄與課稅」幾已成藍綠兩黨競選的類似訴求。昨天逢周末看屋日，大台北各案場反應不一，有的說沒影響，有的來客量少了一、兩成；不過，民眾已習慣將這些政策，當成議價的工具之一。
冠德建設副總洪錦欽表示，最近在新莊、中和的建案，來客量都少了一成多，他認為，現在還「無感」政策影響，但幾周後應該會「有感」。
住展雜誌研發長倪子仁則說，兩黨的住宅政策感覺都是壓抑房價、對房市偏利空，加上股市不穩定，購屋族會先觀望，昨天周末的來客量約少了一、兩成，預期即將來臨的九二八檔期，價量也會有變化。
住商不動產主任徐佳馨指出，受政策與天候影響，昨天很多民眾取消看屋行程，買房心態轉趨觀望；而不管政府推什麼政策，客人也習慣利用相關話題，把這些政策當做議價工具。
三重「三千家」案場人員表示，昨天來客量少了一成多，雖民眾可能不太懂實價課稅等政策，但或多或少影響購屋者心理層面，「會想觀察看看在玩什麼。」
但也有業者認為市況並無太大變化，因兩黨政策不像奢侈稅那麼直接、壓抑房價也沒那麼明顯，後續還有待觀察。
遠雄集團副總蔡宗易表示，實價登錄的下一步就是實價課稅，不管持有房屋或買賣房屋，都需要多繳稅，的確會影響投資買賣房地產意願。

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[新聞] 總統：五大方向 落實居住正義

總統：五大方向 落實居住正義

2011/08/25 08:40

【經濟日報／記者蘇秀慧、徐筱嵐／台北報導】馬英九總統昨（24）日宣布，政府將透過修法，五大方向落實土地、居住及租稅正義。五大方向分別是土地改以市價徵收、不動產交易以實價登錄、加徵空地稅、推動住宅法立法，以及自用住宅不加稅。
馬總統並指示行政院協調房價偏高縣市，儘速清查囤地、養地，對於私有空地，逾期未建等，應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍的空地稅，或照價收買，遏止土地投機，紓解民怨。
實現居住正義，政府陸續開徵奢侈稅；推動合宜、社會住宅；加強不動產貸款風險管控；廢止暫停徵收空地稅行政命令等六大措施。馬總統認為 有必要進一步法制化，經過一年多來研商，上周五（19日）聽取內政部專案簡報後，正式拍板。
昨天由馬總統親自主持記者會，副總統蕭萬長、行政院長吳敦義、副院長陳冲、秘書長林中森、內政部長江宜樺、財政部長李述德和經建會副主委 黃萬翔共同出席。
馬總統說，近來土地徵收引起的抗爭，部分地區房價居高不下，造成貧富差距擴大，負責任政府必須扭轉不公不義現象。他深知改革會衝擊部分獲 利者利益，但這可以嘉惠廣大民眾，是政府應有作為，將排除萬難，全力以赴。
為達到目標，政府將力拚五大土地法案，下會期立法院闖關成功，包括土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法修正案， 以及住宅法立法。
國民黨立法院黨團表示，五大土地法案可降地炒作，降溫過熱房市，會列為下會期優先法案；民進黨團幹事長蔡煌瑯指出，只要攸關土地正義的法案，黨團也會列優先法案。
馬總統表示，政府將改採以市價徵收補償，地方政府每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，即改採「市價」，民眾可獲合理、符合實情補償。
避免哄抬房地產價格，不動產交易將以實價登錄，無論不動產房屋仲介業者、地政士或買賣雙方，都應在完成不動產交易後，以實際成交價格登錄。主管機關將建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，逐步擴展全面公開。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 馬總統宣示 推動市價徵地

馬總統宣示 推動市價徵地

2011/08/24

【聯合晚報／記者陳志平、黃國樑、舒子榕／台北報導】

馬英九總統今天召開記者會，宣布將修法，未來土地徵收補償將改採以市價徵收補償。圖／聯合晚報提供

馬英九總統今天召開記者會，宣布將修法，未來土地徵收補償將改採以市價徵收補償；不動產交易推動以實價登錄；同時加徵空地稅防囤地養地、訂定住宅法賦予社會住宅法源，防止住宅歧視並建立完整住宅資訊。
至於被徵收土地的價格如何評鑑，民間團體曾建議找民間鑑價單位，但馬英九總統拍板，行政院修法版本明訂，未來各縣市地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格，也就是外界認定的「市價」，以作為需地機關發放徵收補償的依據。
馬總統強調，這些改革措施顯示政府對於維護土地正義、居住正義、遏止炒作投機，以及縮短貧富差距的決心；但民眾安身立命的房地產，政府不會加稅，因為台灣絕大多數民眾一生中，辛辛苦苦只有一棟房地產，政府絕對不會增加一般民眾房地產的稅負，請大家不用擔心。
一年多來全台發生多起因土地徵收引發的抗爭，都會區房價居高不下更強化民眾相對剝奪感，馬總統表示，過去一年各部會先後採取對策，包括課徵奢侈稅、推動興建合宜住宅與社會住宅等，但這些只是起步，必須進一步制度化。
馬總統強調，一個負責任的政府必須讓所有的國民可以安居樂業，政府因此將修正「土地徵收條例」，土地以市價徵收；讓房地產交易資訊透明化，民眾買房子不會因為資訊不夠充分，多花冤枉錢；同時不讓土地轉手賺取暴利，成為貧富差擴大的因素之一。
總統強調，他深知改革不易，甚至也會影響到極少部分獲利者的利益。但是這些改革不僅能嘉惠廣大民眾，更是政府應有之作為，政府將排除萬難，全力以赴。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 土地以市價徵收 學者提看法

土地以市價徵收 學者提看法

2011/08/24

【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】政府將修正「土地徵收條例」，未來土地擬將改以市價徵收。政大地政系教授張金鶚認為，土地被徵收並非出於自願，應以高於市價二至三成徵收。景文財金系副教授章定宣指出，恐怕會出現政府「高價買地」的情況，並促使土地開發速度變慢。淡大產經系副教授莊孟翰強調，所謂的「市價」若未經過「鑑價」，就和職棒一樣打假球，會造成紛爭。
張金鶚指出，以市價徵收土地是件好事，因為徵收本身就是非自願性的買賣，因此他認為政府若只以市價來徵收，仍未達到公平正義，而應以高於市價二至三成來徵收，才可避免政府缺乏正當性的徵收情況發生，造成預算支出增加。
莊孟翰也表示，日本早已以市價來徵收土地，有時甚至於會出比市價略高的價格來徵收土地。對於政府所認定的「市價」，他認為，會讓外界誤以為實際交易價格就是市價，這做法是不合理的。
章定宣則不贊成以市價徵收土地，認為此法案只討好農民和財團。
房地產業憂：可能連帶推升房價
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
為減少土地徵收抗爭，馬總統今天宣布未來政府徵地將採市價徵收，房地產業者認為，這項政策對房市有好有壞，雖可以解決抗爭問題，提高民眾土地被徵收意願，但也會讓土地市場出現短期混亂，造成地價上漲，而政府徵收土地的成本提高，有可能轉嫁出來給開發商，並可能連帶推升房價。部分業者預期非都市計劃區的農地會有一波上漲。

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[新聞] 擁多屋多地 最快後年加稅

擁多屋多地 最快後年加稅

2011/08/25 08:53

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】政府將分階段實現居住正義，繼建立透明交易制度後，最快明（101）年全面翻修不動產稅制，鎖定只對「富人加稅」原則，名下僅一戶自用住宅可維持輕稅，大面積、多屋（多地）及高價不動產，不論買賣或持有，稅負都會上漲。
財政部改革不動產稅制範圍，將涵蓋土地增值稅、房屋稅及地價稅。財政部長李述德今（25）日將在行政院會，提出「不動產稅制檢討報告」。高層官員表示，最快明年提出修法方案，若順利，二年後房產稅負就會上升。
依據規劃，財政部認為，不動產實價登錄機制，將可促使地方政府未來訂定土地公告現值時，有逐步接近市價的參考依據，只要公告現值接近市價，土地增值利益經由課徵土地增值稅，即可充分反映在稅收，有助改善貧富差距。
官員指出，公告現值占市價的比重，全台平均約達八成，內政部計畫，最遲民國104年須達到市價的九成。財政部也計劃明年提出房產稅制修法計畫，包括建議公告地價應縮短為二年調整一次，以快速接近市價。
全台公告地價平均只達市價22%，導致地價稅嚴重低估。財政部考慮調高房屋與地價稅率，但將排除對自用住宅加稅。高層官員說，原則上全台約有九成以上的自用住宅不會受到加稅影響。
財政部有意限縮自用住宅優惠地價稅的適用面積至2公畝（約45坪）以下，並限制符合自用住宅定義的設籍條件，藉此讓擁有一戶以上房屋的高資產族群，負擔合理房產稅捐。

圖／經濟日報提供

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[新聞] 非炒房土建融資 央行鬆綁

非炒房土建融資 央行鬆綁

2011/08/25

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】避免打炒房殃及無辜，中央銀行彈性放寬土地建築融資規定，只要不是用來炒房的土地擔保放款融資，可免附興建計畫。
央行8月發函給所有金融機構，放寬對土地建築融資的規定；只要不是用來炒房，而是基於理財周轉需要，向銀行申請土地擔保融資的地主，不論土地價值多少，皆可免附興建計畫；但貸款成數不能超過鑑價的六成五。
不過，為避免地主「說一套，做一套」最後還是把向銀行借來的資金用於炒房，銀行將與地主簽訂切結書，一旦資金用途不符，可要求地主提前還款。
去年10月起，央行祭出房地產信用管制措施，按原先規定，若土地抵押借款，未附土地具體興建計畫，銀行就不得受理，以土地為擔保的貸款。
民間不少中小企業主將土地持份當做營業周轉金的抵押品，並未打算將土地興建房宅，在央行去年新規定後，籌措資金來源限縮，屢次向銀行主管和央行陳情，希望主管機關「高抬貴手」。
央行打炒房，祭出土地抵押借款限制，主要是避免建商囤積土地、哄抬房價。
銀行主管認為，市場上，確實有些持有畸零地、坪數不多的小地主，僅希望透過土地抵押，取得營運周轉或個人理財之用，沒有炒作房市的意圖，卻受到政策限制，無法取得所需資金，央行同意放寬限制，讓這些民眾鬆了一口氣。

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