[新聞] 房市轉好？春風只吹「合理價」

房市轉好？春風只吹「合理價」

2011/11/25

開價合理、地段佳…30天內可成交；
條件差、開價高…起碼等三個月，很多根本賣不掉。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
年底結婚多、換屋多，向來是房市傳統旺季，沉悶已久的房市近來買氣也有轉好趨勢。但和以往不同，今年市場不再全面好，好的物件30天內可脫手，但條件較差的，多得三個月以上才找得到買主，很多則是根本賣不掉。

圖／聯合晚報提供

所謂好的物件，包括開價合理、地段佳、約20來坪的小宅等；至於要賣很久或賣不掉的，房仲業指出，開價高是最大因素，另外坪數35以上(總價拉高)就有困難，5、60坪的房子，現況顯示轉手的困難度相當高。
住商不動產近日調查台北市、新北市、台中市及高雄市等四大都會最暢銷與最滯銷物件，統計顯示，自9月以來，各地房屋銷售越來越兩極化，好的物件仍很搶手，但開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷的標的，出售機會也更渺茫。
其中台北市強弱落差最明顯，條件好的房子平均僅需22.3天不到1個月即可售出，但不好的滯銷屋，平均得花4個月。這情況在新北、台中、高雄也一樣，大致上，條件較差的物件，大多得多花近三個月的時間才能賣掉。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，北市房價高，民眾購屋原本就更為謹慎，想買房的人大多看屋已一段時間，好東西一出現，一看就知道，因此搶得也快，但相對的，面對價格高，條件不好的物件，現在就普遍有一種讓他跌下來再進場的心態，但北市屋主並不這麼想，因此這些物件很難成交。
另外觀察各地好賣屋也發現，北市好賣屋平均成交坪數為22 坪、新北市則是26坪，中南部約32、33坪左右，都屬總價帶較低的小宅產品，反觀滯銷屋，平均坪數明顯比暢銷屋大了很多，北市、新北市5、60坪以上的房子最難賣。
出現這種情況，業者認為主要是現階段經濟前景不明，房市主力又是首購族，購屋人對購屋負擔更為重視，在高房價的大台北，負擔較輕的兩房產品成為首選，在中南部因房價較低，30來坪的三房則是現階段市場主流。
※延伸閱讀》
房市趨冷 國銀新承做房貸10月大減
雙北預售房價 回不去了？

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[新聞] 購地未移轉登記 仍應併遺產課稅

購地未移轉登記 仍應併遺產課稅

2011/11/08

【經濟日報／嘉義訊】嘉義市溫先生問：被繼承人購買土地，迄死亡時尚未辦理移轉登記，應如何估價申報課稅？
南區國稅局嘉義市分局答覆：被繼承人生前購買的土地，雖然在死亡的時候，還沒有辦理所有權移轉登記，如經查明該買賣行為確係被繼承人所為並且不是虛偽買賣，則基於買賣關係存在，他有請求登記的權利，這項債權屬於「有財產價值的權利」，應在死亡時併入遺產總額課稅，其價值可按死亡時請求標的公告土地現值估價。例如：甲君於100年3月25日購買土地總價款為1,000萬元，其公告現值為400萬元，並已全數支付，但還來不及辦理過戶於100年4月10日去世，故繼承人可申報甲君有債權400萬元。但若被繼承人死亡前買進公共設施保留地，到死亡時尚未辦竣移轉登記，所遺「請求移轉登記公共設施保留地之權利」，經查得實際成交價低於公告土地現值者，以實際成交價估算債權價額，確無法查得者，債權價額則以公告土地現值估算。
※延伸閱讀》
地價稅開徵 月底前記得繳
明年賣屋 北市屋主土增稅將增加

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[新聞] 三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

2011/11/09

【經濟日報／稅務問答】屏東縣瑪家鄉王小姐問：被繼承人遺有三七五租約土地，遺產價值如何計算？
南區國稅局屏東縣分局答覆：依據財政部67年8月2日台財稅第35163號函規定，被繼承人所遺留土地訂有三七五租約，則土地價值應該按照土地公告現值三分之二來估價。例如三七五租約土地公告現值為30萬元，那麼土地遺產價值為20萬元。若有任何疑問歡迎撥打免費服務電話0800-000-321洽詢。
※延伸閱讀》
捐贈土地 可別低買高報

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[新聞] 捐贈土地 可別低買高報

捐贈土地 可別低買高報

2011/11/08

【聯合報／記者賴昭穎採訪整理】李小姐問：我先前花了60萬元買一塊土地，捐給某鄉公所，並以土地的公告現值200萬元列報捐贈扣除額，結果被國稅局認定虛報140萬元扣除額，除了補稅還被外加1倍罰鍰。請問，捐贈土地給政府抵稅的價值應如何申報才合法？
資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：所得稅法規定，捐贈政府可享「捐多少、抵多少」的好處；但如果是捐贈土地，抵稅價值的認定就有優先順序，首先是土地取得成本，其次為如果拿不出成本證明，則以土地公告現值的16%計算捐贈價值。
重點是，不能以土地公告現值列報捐贈價值，除非是財政部核准的特殊狀況，否則統統會被國稅局連補帶罰。
以妳的案子來說，合法的報稅方式是把當初買地的成本證明準備好，列報60萬元的捐贈扣除額。如果妳提不出買地成本證明，國稅局會依公告現值的16%計算捐贈額，等於只有32萬元（200萬x16%），比買入成本60萬元少，形同「高買低報」，享受不到節稅的好康，怎麼算都划不來。
妳用土地公告現值列報捐贈額，更是大錯特錯。因為財政部從民國93年開始，為防堵有人利用公共設施保留地的公告現值遠高於市價的「好處」，大量捐贈公設地給政府，達到「低買高報」的節稅目的，因此除了嚴格追查捐地節稅，也規定如果提出不買地成本，才能以公告現值的16%列報捐贈價值。
不只是捐贈土地抵稅，許多民眾賣房子申報財產交易所得稅，也都會以財政部公布的所得率計算所得報稅；事實上，這樣日後還是可能收到補稅單。
因為依規定財政部訂出的所得標準只有「補充作用」，除非拿不出當初買房子的成本或賣房子的收入證明，才能依財政部標準計算所得；也就是說，如果日後被國稅局掌握買屋賣屋的相關金額，就得依實際交易價格計算所得補稅，但不會罰鍰。
（資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌口述）
※延伸閱讀》
三七五土地遺產價值 公告現值67%估價

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[專文] 「林口王」在台北玩百億大案

林口王」在台北玩百億大案

「

姚連地靠「二○％人脈學」闖房市

• 撰文 / 
• 趙曉慧
• 出處 / 今周刊605期
•  
• 2008/7/23
• 
  
• 三年前一年平均只推幾億元建案的林口小建商，轉戰台北市精華區，連買三塊黃金美地，推案量足足是在林口推案的六倍！台北市「好地大家搶」，小股本的亞昕開發能夠擊退眾建商取得好地，靠的就是姚連地「二○％人脈哲學」。

小心操作財務槓桿／大膽獲利

 

外資在台北四處收購黃金商辦之後，又將眼光放在土地開發案，近期就看上台北市南京東路「六福皇宮」對面一千坪的黃金地段，但一打聽之下，才知竟已被一家不太知名的建商拿下。究竟是誰獵地的眼光好到連外資都佩服？

這塊價值四十億元的土地原來是「亞昕開發」與近年來因蓋「帝寶」而轟動房市的宏盛建設合資買下。亞昕二年多來還取得中山北路、南京東路及松江路口土地，三塊黃金地的金額共約六十億元，而亞昕幕後的操盤手就是「林口王」││亞昕開發董事長姚連地。二十年來，他在林口蓋了近三十座建案、約二千戶，一年平均推案一百戶，一年約二十億元案量，占林口房市近四成。能夠站穩林口房市，是因為他保守，不像一般建商放手狂賭。

「景氣好的時候，我最多推三、四案，景氣不好就只推一案。一個案子賣到八成之後，我才推第二個案子，把風險降到最低。」二十年來，姚連地安然度過了亞太金融風暴、九二一地震、ＳＡＲＳ疫情等不景氣風暴，維持損益兩平。

但在二○○五年前後，當遠雄、宏泰、寶佳等建商搶進林口推案時，這位林口王卻放棄他信奉二十年，偏安林口的保守哲學，反而到戰況最劇烈的台北市中心競爭角逐。姚連地表示：「台北市的房屋供不應求，推案的利潤比在林口還要大。我還想蓋地標型豪宅，以後可以跟孫子說這是阿公蓋的！」除了維持生存外，姚連地也想趁這一波房地產的景氣壯大身家！

看好北市精華路段／交陪買地

 

決定轉戰台北市之後，姚連地把公司遷到敦化北路商圈，搬進宏盛建設的舊辦公室。他在台北市「非好地不推案」，敦化、仁愛、中山北路是他的首選，其次是南京、忠孝、信義、和平等路段。

 

在台北市買地要靠銀彈實力及土地整合能力，亞昕股本才六·二億元，又是新來的「菜鳥」，怎麼取得地主的信任、吃下精華土地？又要如何與華固、國泰、新光、元利、南山人壽等大鯨魚競爭？姚連地靠的就是他的腰夠柔軟、不樹敵，以「有錢大家賺」的方法營造人脈。

 

他很喜歡交朋友，只要對方有才幹或有投資財力，他就會主動請益或募資，就連承包亞昕建案的上、下游包商，也都成為他的金主群，透過朋友結成綿密的人脈網絡。透過這條網絡，姚連地能夠與宏盛、興富發等上市櫃公司合作開發，不僅是因看上對方的資金及開發實力，同時也認為有助提高亞昕的知名度。

 

在南京東路上，姚連地竟然能夠接連吃下兩塊地。據了解，這兩塊地的地主們相互重疊，別的建商上門買地，多半是一次買斷，只與地主做一次生意，但姚連地卻讓地主在他身上賺好幾次，除了這一次土地買賣之外，還邀請地主們入股亞昕開發或是談合建。

 

在與宏盛合作的過程中，姚連地一開始要求占股六○％，但宏盛也要六○％，為了取得共識，許東隆特別與姚連地闢室密談，僵持了一個多小時之後，最後姚連地讓步：「我認識你十幾年了，你那麼支持我，我就還你一個人情。」許東隆說：「姚連地就像一塊海綿，看到機會就會掌握，膽大心細、借力使力，很會整合人脈與金脈，但做生意還是會保留二○％的朋友情誼。」

 

原來，保留二○％的朋友情誼，不吝於分享利潤，就是姚連地經營人脈網路最重要的黏著劑。當其他建商做完一次生意就吃乾抹淨走人，姚連地卻是把所有的人都變成合作夥伴，讓雙方的關係細水長流。

為了趕上這波景氣，又看準兩塊黃金美地穩賺不賠，他放大財務槓桿，在南京東路及松江路口推出「新東京宅」。公開之前，姚連地就先將部分樓層及土地變現四億元，當作買六福皇宮對面土地的部分資本。

 

姚連地更進一步玩起借殼上市，二○○六年入主營運欠佳的「捷鴻資訊」，轉型房地產開發商，逐步減資打銷虧損、私募現增，營收獲利已經改善。今年六月易名為「力昕建設」，並由姚連地擔任董事長，兩家公司將逐漸邁向合併，繼續在股市中募集資金以作為買地的資本。

 

姚連地今年案量估計達一百一十億元，明年與宏盛合作推出的六福皇宮豪宅案，總銷將達一百七十億元。這些案量，足足是他在林口時期的六倍！

 

三年前一年平均只推二十億元建案的林口小建商，今後將在台北市精華區玩起百億元大案，如何穩健地操作財務槓桿，正考驗姚連地的經營能力。

http://www.businesstoday.com.tw/v1/content.aspx?a=W20080700170&p=1

[新聞] 林口麗林市場完工了 下月招商

林口麗林市場完工了 下月招商

【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】 2011.11.09 02:27 am

新北市政府在林口區新建結合羽球場、活動中心的「麗林公有市場（市12）」終完工。工務局昨天宣布這項喜訊，表示目前正辦理市場使用執照，區公所在下月24日招商後，一個月內完成進駐啟用，恰可趕上農曆過年前的採買需求。 新北市府去年經市議員蔡淑君建議，在林口利用臨時停車場空地新建「市12」、「市16」兩棟多功能公有市場，兩座市場不但外型新穎，也是新北市目前「唯二」綠建築公有市場。 工務局長高宗正說，林口近年發展迅速，上月已達8.6萬人口，為了強化生活機能，因此在麗林國小旁的公園路興建麗林市場，雖然尚未啟用，但因造型新穎，有如新地標，常有民眾駐足觀賞。 麗林市場為地下二層、地上四層，地下室為停車場，一、二樓為超市，三樓為活動中心兼羽球場、會議室，四樓為電梯機房，附近有九陽香波等大型社區。市場原訂今年5月完工，因旁邊有公有地堆放土堆，市府變更設計施作10公尺寬的綠地通道，因此延後完工。 【2011/11/09 聯合報】

全文網址: 林口麗林市場完工了 下月招商 | 大台北 | 地方新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/6705592.shtml#ixzz1dBz1xW4o
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[新聞] 台中七期標新高 每坪236萬

台中七期標新高 每坪236萬

中央社 – 2011年11月8日 下午8:21

（中央社記者陳靜萍台中8日電）台中市進行抵費地標售，被認為地王的惠中路、市政路口，投標的建商殺紅了眼，以新高價一坪新台幣236萬元標出，看到抵費地交易的景象，多名建商表示，顯示台灣房地產仍熱絡。

這次參與台中市抵費地標售的總投標單共188標、標出金額達101億元都創歷年來新高，而聯聚建設搶下3標共2366坪，豐邑建設2標共40億元，是2大贏家，其中以一坪236萬元新高價拿下175地號的就是豐邑建設。

台中市七期這次共有10塊抵費地標售，鄉林集團董事長賴正鎰指出，七期的土地愈來愈稀少，價錢不斷飆高，但得標價格「超出預期甚多」，以175地號標到價格來計算，以容積移轉獎勵加上建築成本換算，未來當地房價每坪至少超過43萬元。

總太建設總經理沈瑞興表示，若以這次標出河南路惠民段95地號每坪160.5萬元來觀察，未來開發每坪房價也要45萬元以上，因此儘管在奢侈稅發威以及歐債危機未除的雙重威脅下，台中市新市政中心房價跌幅也有限。

另外，這次商業用地也以高價標出，賴正鎰觀察，除豪宅外，商業不動產在七期也變得愈來愈熱門，這次台中市政府抵費地投標，共吸引了181標次投標，多數都是大型建商，顯示房地產業在經過10年榮景後口袋仍夠深，房市要出現明顯下跌的空間短期間不可能。1001108

http://tw.news.yahoo.com/%E5%8F%B0%E4%B8%AD%E4%B8%83%E6%9C%9F%E6%A8%99%E6%96%B0%E9%AB%98-%E6%AF%8F%E5%9D%AA236%E8%90%AC-122108800.html

[新聞] 遠雄、宏泰、全球 買素地開發

遠雄、宏泰、全球 買素地開發

2011/11/08

看中報酬率8% 遠高於北市租金收益率的2.5%【經濟日報／記者李淑慧／台北報導】
壽險業投資不動產除競標現有商辦大樓外，遠雄、宏泰、全球等人壽的主力模式是購買素地後再自行開發，報酬率最好可達8%，遠高於目前北市租金收益率約2.5%。
金管會今年初新規定，壽險公司一旦買素地，必須增加自有資本計提，加重增資壓力。新規定實施快一年，壽險業已沒有購買素地的案例。
壽險業買素地再開發，時常被冠上「炒房」惡名，因此，業者都非常低調。但業者無奈的說，資金去路非常有限，若要留在國內，可以投資的標的有限，購買素地再開發也是為了提高收益率。
遠雄人壽目前與遠雄建設合作，於新北市中和區推出造鎮計畫，將興建住宅大樓，由遠雄人壽負責買地、遠雄建設開發，估計開發完成後的報酬率可達8%。
宏泰人壽則與同集團的宏盛建設共同持有北市六福皇宮對面的土地，將蓋成商辦大樓。業者表示，98年取得土地後，北市房地產價格就開始飆，未來的租金報酬率一定比收益型不動產還好。
全球人壽在2008年由中瑋一買下後，因大股東之一為美孚建設，該公司也開始投資不動產，投資金額在三年內從零提高到約120億元。
全球人壽購地在新竹地區的動作較大，在新竹地區買進不動產共約35億元，包括以11億元買下帶有租約的新竹好市多，及買入新竹市光埔重劃區內商業用土地進行大型商業開發計畫，將興建影城、量販店、商店街、百貨公司、運動中心、飯店、賣場等。因為新竹地區的土地取得便宜，預期未來租金收益率至少5%。
※延伸閱讀》
台銀土地 交自家人壽開發

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[市長] 新莊捷運 朱市長：安全無虞下 儘早通車

新莊捷運 朱市長：安全無虞下 儘早通車

分類：第一天就上手 llchu 於 2011/11/8 下午 08:26:55 發表 新北市議會今（8）日上午由國民黨團進行市政總質詢，議員黃林玲玲針對新莊捷運線通車相關問題提出質詢，市長朱立倫表示，新莊捷運儘早開通，是地方居民的心聲，但也必須尊重專業評估，在安全無虞前提下，將會儘快進行通車。 朱市長表示，李四川副市長在上個月針對工程專業，已做過相關試乘，其目的希望交給相關單位作初勘或複勘時，先行做個了解。同時市府重申，通車日並沒有所謂在哪一天前，市府也希望越早通車越好，但也須等到初勘、複勘之後，相關單位才能決定。 朱市長強調，若專業單位評估同意通車後，市府主張依照蘆洲線經驗，先給民眾一段試乘時間，藉由民眾的試乘，鼓勵大眾搭乘捷運，達到宣導的效果，同時可藉由民眾反映，對捷運站相關告示牌、動線等缺失建議，進行調整與改善。 另外，議員鄭戴麗香針對淡水北側平面道路提出質詢，朱市長表示，淡水北側平面道路工程正在發包中，而目標訂在12月份動工，目前依計劃一步步進行及推動各項工程，市府希望能將工程做到圓滿，設計做到完善，同時也預留未來共構空間，讓相關工程未來能夠連接。 會中，議員黃林玲玲、鄭戴麗香、忠仁‧達祿斯也對新莊老街改造、中港大排河廊景觀工程、塔寮坑溪整治、新莊碼頭、碧江街綠廊工程、公辦都更案及市場改建、淡水輕軌、活動中心整建、基層警力不足、豐年祭預算、原住民就業、營養午餐、老年福利及原住民頭目工作費等議題提出質詢，朱市長也一一回答。

http://www.ucute.com.tw/llchu/index.as

[新聞] 台股止跌 雙北房市議價空間縮小

台股止跌 雙北房市議價空間縮小

2011/11/04

台中10月議價率也微降，顯示屋主不再人心惶惶，
高雄則略為上升，屋主信心仍不足。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
台股近期回穩，屋主心態也轉強，房仲一項最新議價率調查顯示，包括北市、新北市，台中市，10月成屋議價率均呈下降，消費者可殺價空間變小。

圖／聯合晚報提供

不過，調查同時發現，各主要都會區中，只有新北市屋主比較有「本錢」縮小議價空間。北市屋主一不讓價，就賣不太出去。數據顯示，北市10月平均去化天數高達69天，比9月的平均53天，足足增加16天。
住商不動產上午發布10月成屋市場議價率及去化天數調查，議價率部份，雙北市均呈下滑，其中又以受股市影響較明顯的台北市房市較為明顯，股市一止跌，屋主讓價空間馬上縮小，10月為17.4%，較9月縮小約1.5個百分點。
新北市和台中市，10月議價率也微幅降低，顯示屋主不再人心惶惶，高雄則是略為上升，屋主信心還是不足。
去化天數表現，則是新北市一枝獨秀。所謂去化天數，指的是房子從開始求售到找到買主的時間。新北市屋主雖然在10 月縮小議價空間，但顯然有不少買方願意接受，也因此，新北市10月去化天數較9月少了約5天。
不過台北市、台中市就不理想，台北市8、9月去化天數都維持在50多天，但10月一舉跳升到兩個月以上，達到69天。台中市房子一直很難賣，9月平均去化天數為70天，10月再上升到72天。高雄房子去化天數則多在60多天左右。
由於房子愈賣愈久，房仲業表示，近期主動降價以求脫手的屋主增加不少，不少業者近日也紛紛集合後成立專區。不過業者表示，不少物件所謂降價，只是把之前趁亂加價的部份取消，實際價格仍和奢侈稅上路前差不多。

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[新聞] 全台空屋率創新高 雙北店面榮景不再

全台空屋率創新高 雙北店面榮景不再

2011/11/07

【網路地產王／綜合】
台灣空屋率持續攀升！根據主計處去年住宅普查數據顯示，全台空屋率高達19.4％，換算成戶數高達156萬戶，創下歷年新高！
■　台中空屋最高 新北市也有33萬戶
其中，又以都會區的空屋數最多，像是台北市去年的空屋數是12.7萬戶，相較於10年前的10萬戶，增加了2.7萬戶，新北市是從兩千年的22萬戶，增加到33萬戶，另外，台中市雖然這10年來空屋率沒有上升，卻是全台空屋率最高，高達26.2％。
台北市地政處日前公布9月建物買賣移轉棟數3506棟，台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)指出，這是台北市近6年9月買賣移轉棟數的最低，未來空屋情況會不會越來越嚴重？讓房仲憂心忡忡！
■　雙北店面收租穩定 飆漲過度行情跌
就怕情況越來越嚴重，房仲業發出警告，明年台北市房地產將出現信心低、交易量低及投報率低的「三低」現象，明年2月後若沒有新的利多政策，北市房價恐面臨局部短波修正；政治大學地政系教授張金鶚也提醒，現在是「假象多」、「空屋多」，消費者買房應該更謹慎，政府和消費者都要看清真相。
台灣房屋調查發現，對未來半年房地產，有55%民眾感到悲觀，29%民眾感到樂觀，而台北市、新北市、桃園縣、新竹市、台中市和高雄市6大都會區的店面投報率，最高的不在房價飆漲的台北市或新北市，而是在桃竹地區，台灣房屋分析，雖然台北市與新北市商圈雖收租穩定，但經過長時間的房價飆漲，租金跟不上價格，加上手上持有好店面的屋主幾乎不會有釋出機會，而體質較差的店面一再易主，價格要成長，恐怕暫時不太容易。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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[新聞] 刷卡繳地價稅 3銀行免手續費

刷卡繳地價稅 3銀行免手續費

2011/11/04

【聯合報／記者孫中英／台北報導】

圖／聯合報提供

地價稅11月開徵，大部分民眾的地價稅金額都在數百元到上萬元左右。為了鼓勵民眾刷信用卡繳地價稅，包括萬泰、元大及玉山等三家銀行，今年都提供刷信用卡繳地價稅「免手續費」，其他銀行則要收一筆手續費。
萬泰銀行表示，繳地價稅有許多管道，但是使用信用卡，相對更為方便。因為只要撥打繳稅電話語音專線，就可以在線上輕鬆刷卡繳交地價稅，不用再跑到銀行櫃檯繳稅，省下不少麻煩。
包括萬泰、元大及玉山銀行都表示，今年刷卡繳地價稅免手續費，萬泰還提供刷卡繳稅金額，可累積紅利點數並參加抽獎。
至於其他銀行部分，包括中國信託、花旗及大眾、兆豐銀行等，都要酌收手續費。像大眾銀行，不論繳稅金額多少，手續費固定收20元，中國信託則收取稅額的1%，但中信銀鼎極卡繳地價稅，不收手續費。
元大銀行提醒，持卡人刷卡繳稅，限以納稅義務人本人信用卡繳納本人名下稅款，每筆稅款，僅能用一張信用卡且一次繳納，無法分開多張或多次繳納。此外，多數銀行都不提供刷卡繳地價稅，可累積紅利點數或現金回饋。

全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 刷卡繳地價稅 3銀行免手續費http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=250133#ixzz1ctoirf87
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[新聞] 500坪以上國有地 專案核准才能標售

500坪以上國有地 專案核准才能標售

2011/11/04

立院初審通過 專案報政院核准才能例外【經濟日報／記者黃啟菱、陳乃綾／台北報導】

財政部長李述德。圖／經濟日報提供

立法院財委會昨（3）日初審通過國有財產法第53條修正案，未來500坪以上的國有非公用不動產，除專案報經行政院核准外，以不標售為原則，但面積未達500坪者，仍得辦理標售。
外界原解讀，近兩年來台北市國有地全面停標的情況，將可解套。不過，財政部長李述德仍強調，大台北地區國有地全面禁止標售的作法，將不會改變。李述德指出，這次修法規定500坪以上以不標售為原則，500坪以下土地則是「得以標售」，表示財政部可因應社經環境的發展，因地制宜，採行必要措施，以加速土地開發利用，增進土地使用效益。

圖／經濟日報提供

不過，過去台北市、新北市的國有地，無論面積大小，早已全面禁止標售。李述德說，未來修法完成後，行政命令仍然有效，目前大台北禁售的作法不會改變，因為行政部門仍有行政裁量的空間。
立委賴士葆等26人日前提出國產法修正草案，要求政府不再繼續標售國有地。賴士葆昨日指出，自民國93年至98年間，台北市的國有地共賣出199筆，其中75筆並無開發行動、甚至被轉手數次。近兩年雖然政府暫緩標售500坪以上大面積國有地、台北市全面停標，但民國99年至今年9月，全台出售的國有地有8,999筆，共169.51公頃、300億元。
李述德說，他認同不應再賣大面積國有地，目前國產局也的確這樣做了，只是進一步法律化；但也強調，很多人誤以為國有地標售帶動地價，但其實目前國有地標售每年不到千筆，占總土地交易量還不到1%。李述德說，未來此法案如何符合社會期待又簡化行政程序，值得討論；現階段對國有地的開發是因地制宜，大面積土地由政府主導，可設定地上權、都市更新、結合目的事業主管機關合作開發、與民間合作開發等。
※延伸閱讀》
500坪以下國有地解禁 大台北除外
國有地解禁／學者肯定「公益用優先」

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 500坪以上國有地 專案核准才能標售http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=250110#ixzz1ctoSutdW
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[新聞] 500坪以下國有地解禁 大台北除外

500坪以下國有地解禁 大台北除外

2011/11/04

立院初審通過 與吳揆日前指示「相沖」
國產局緊急重申 大台北地區仍維持禁標令【聯合報／記者薛翔之、許玉君、陳洛薇／台北報導】
立法院財政委員會昨天上午初審通過國有財產法修正案，明訂面積超過五百坪的國有地原則上不辦理標售，五百坪以下的國有地「得」辦理標售。外界質疑修法後將恢復大台北地區的國有地標售，但財政部長李述德說，大台北地區的國有地，不論面積大小，還是不會恢復標售。
提案修法的立委賴士葆昨天說，財政部國有財產局統計顯示，從二○○四年到二○○九年，光是台北市都會區的國有非公用土地，就出售了一百九十九件，其中有七十五件沒有開發，甚至多次轉手，顯示國有地長期遭買家囤積、炒地獲利，因此提案修法禁止國產局標售國有地。
賴士葆原先提案，除了專案報經行政院核准標售的國有地，其餘國有地統統以不標售為原則。不過，法案經過協商後出現大逆轉，最後初審通過財政部提出的修法版本，修法條文新增五百坪的門檻；也就是說，面積未達五百坪的國有地「得」辦理標售，面積若超過五百坪，未經行政院專案核准不可標售。
然而，行政院長吳敦義先前要求國產局全面禁標大台北地區的國有地，修法案等於讓五百坪以下的大台北地區國有地解除禁標令，形同給吳揆一巴掌，因此引發討論。為此國產局在昨天傍晚緊急發布新聞稿，重申「大台北地區五百坪以下國有土地標售仍須依行政院政策辦理」，也就是說，大台北地區的禁標令還是會維持，不受修法案影響。
行政院發言人楊永明也表示，立法院初審通過國有財產法五十三條修正案，確定五百坪以上國有土地不標售原則，與目前已在做的政策方向相同。
李述德指出，全台各地的社經環境不同，國有地不能完全不賣；有些中南部或東部的土地，面積再大，也不見得有人要買。所以，財政部會考量整體情勢，因時因地制宜，來活化國家資產、增加國有地開發利益。
※延伸閱讀》
500坪以上國有地 專案核准才能標售
國有地解禁／學者肯定「公益用優先」

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[專文] 低調富豪的發達傳奇

• 2009-07-15 
• 第656期

低調富豪的發達傳奇

• 撰文/王榮章　攝影/劉咸昌

神祕地產王林陳海

提起寶佳機構，外界普遍都很陌生。不過這個機構一年賣出8000戶房子，10年來累計推案量超過2500億元，全台灣有超過30萬人住在寶佳蓋的房子；寶佳機構董事長林陳海在短短10年間，打造出規模空前絕後的地產王國，累積了500億元驚人財富，他究竟是怎麼辦到的？

今年四月九日，由桃園建築業發起成立的「有愛慈善基金會」舉辦高爾夫球賽暨慈善晚會，當天活動，出現了一位神祕嘉賓，他是在地產界赫赫有名，但一般人絕少見過的地產大亨林陳海。

當天晚會上，一頭灰白頭髮、精神奕奕的林陳海坐在台下，晚會的重頭戲是義賣活動，結果林陳海的夫人在未事先知會他的情況下，以兩百萬元最高價標下馬英九總統捐贈義賣的墨寶「慈幼濟童」，將活動氣氛帶到最高潮，林陳海也開心地和夫人上台與主持人合影。

其實真正讓他高興的是，夫人標的不是活動上其他具收藏價值的藝術品，而是普通的一幅書法，不但符合義賣的精神，更是真正在捐錢做公益。事實上，「有愛慈善基金會」就是林陳海慷慨解囊捐助六百萬元，與桃園地區建商一起成立的，並由林陳海擔任基金會的榮譽董事長。

低調神祕／規模、實力和知名度不成比例

當天的球賽與晚會，其實是林陳海極少數出席的公開活動之一，而在標得馬總統墨寶後，媒體要請他發表感言時，他也客氣婉轉地避開。低調，幾乎是所有人對林陳海一致的認知，不過，他卻一手建立起國內推案量最大的地產集團，也在房地產上賺到五百億元財富，與三重幫出身的林堉璘、林榮三兄弟，並列國內最具實力的地產大亨。

低調神祕的林陳海對多數人而言是相當陌生的，他創建的寶佳機構，外界所知也不多；寶佳的規模與實力，和它的知名度可以說完全不成比例。對於這個矛盾情況，寶佳副董事長李其白有個很生動的比喻：「我們其實很小啦，就像是一群猴子」；不過一大群猴子合作的力量，恐怕連獅王都不敢攖其鋒。而猴子的比喻，也貼切地點出寶佳機構靈活的特性，貼近市場、消費者的靈活操作，一向是寶佳的一大競爭利器。

對比上市櫃建商中規模最大的遠雄建設，近年來每年宣稱推案金額動輒四百至六百億元，實際上最高的年營收只有一百七十多億元；但寶佳近幾年的結案量（完工銷售後入帳完畢）都高達三、四百億元，營業額超過遠雄建設一倍以上。只是因為寶佳機構的推案分散在三十多家子公司，讓外界因此忽略寶佳其實早已是國內最大的房地產集團。

不大手筆砸錢打廣告；不製造話題搞行銷；不高價搶標國有土地；不蓋豪宅、也因此缺乏豪宅吸睛的炫人光芒！低調，是林陳海、寶佳機構一路走來始終如一的行事風格。但儘管如此，卻掩蓋不住寶佳寫下的驚人成績。根據《住展雜誌》統計，從二○○二年寶佳機構以一○四億元案量首度登上十大建商之首開始，從此年年蟬聯推案冠軍，到今年已是八連霸，是不折不扣的國內地產天王。

年年冠軍／推案八連霸，穩坐建商龍頭

○八年儘管金融海嘯肆虐，寶佳機構推案量仍高達四百億元；今年預計也有三百億元以上的案量，依然穩坐十大建商龍頭。從二○○○年起，十年來寶佳機構合計的推案金額超過二五○○億元，寫下國內房地產史上最驚人的一頁。近年來寶佳一年開工的戶數高達一萬戶、完工銷售的也有八千戶；估計十幾年來寶佳機構蓋的房屋超過七萬戶，而且全部完銷；若以全台灣七百多萬的家戶數計算，全國就有一％的家庭買了寶佳機構的房子，同樣是一項無人能及的紀錄。

如果以一家四口來計算，估計全台灣有超過三十萬人住在寶佳蓋的房子裡，這樣一個與廣大民眾有密切關係的建商，絕對值得大家好好來認識。寶佳機構今年歡度二十周年慶，多年來「惦惦做、惦惦賺」的寶佳，早已寫下屬於他們自己的傳奇；下一個十年，林陳海會再創造出什麼驚奇，也備受各界期待。

要興建這麼多房子，當然不是少數人可以完成的。○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情結束之前，寶佳機構旗下只有協和、勝華、和發、寶佳、佳陞、佳瑞、合康、合陽等八家核心建商，但到○八年已經快速擴充到將近四十家，成長速度令人咋舌；加上擁有協侑等四家營造廠負責施工，讓寶佳成為一支橫掃全台，推案量遍及台北、桃園、新竹、台中、台南、高雄的高戰鬥力團隊，也成為這波房地產景氣的最大贏家。

寶佳機構能有今天的成績，靈魂人物當然是機構創辦人林陳海。隨著寶佳近年跳躍式的成長，他的個人財富也以驚人的速度累積，但儘管如此，大家對林陳海卻所知有限，加上他幾乎不曝光、不參加公開活動，更多了一份神祕感。不過只要接觸過他的人，都會覺得他是個非常客氣、很好相處的人，宏國集團總經理江淳信就形容他「很謙虛、很客氣、很樸實」，完全不是建築業慣見、霸氣十足的地產老闆。

林陳海創業發跡的過程，稱不上是精采動人的故事；但是他獨樹一幟的「內部創業、利潤分享」模式，卻開啟國內企業經營模式、勞資關係的全新格局，寫下令人津津樂道的一頁傳奇。近年來不少協力廠商、合作夥伴甚至地產同業，也開始模仿林陳海的經營管理模式，儼然成為一門新興的「寶佳學」。

今年六十三歲的林陳海，七○年代就投身房地產業，從工地監工一路做到明峰建設總經理。一九八五年，林陳海與明峰建設董事長李東運一起移民澳洲，在澳洲坐了三年「移民監」，剛好錯過了台灣經濟大起飛的機會。不過他的長子林家宏回憶道，那幾年是全家最快樂的時光，賺到了再多財富也買不到的家庭生活；此外，在澳洲上語文學校時，林陳海也因此認識了日後最重要的事業夥伴之一、現任寶佳機構副董事長李其白，成為他創業後衝刺事業版圖的得力助手。

數年後林陳海回到台灣，重拾他最熟悉的房地產事業。一九八九年，台灣股市正處於泡沫即將破滅的最後階段，林陳海也展開了他的創業之路，一開始先在台北市推案；一九九一年，他成立協和建設、正式創立寶佳機構，鎖定台北縣、桃園縣大量興建平價住宅，並陸續成立勝華、和發、寶佳等公司，目前擔任機構總經理、寶佳建設董事長的謝福麟，就是最早的事業夥伴之一。之後林陳海找來李其白，李其白又介紹他在太平洋建設的同事歐陽國華，先後成立了佳陞、佳瑞兩家公司，而這三人也成為寶佳機構第一代的核心幹部...（精采完整內文請見《今周刊》656期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）

http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=1199&page=2